闻淼董事长在农房集团2011年上半年度经济工作会

2019-11-25 19:47 来源:未知

市场艰难 适者才能生存 逆势竞争 决胜还靠软实力

编者按:楼价的走势一直是各界人士预测的焦点,中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续,面对可能持续从紧的调控政策,房价走势何去何从?房地产中介在寒冬中能否生存?各地开发商又是否将陷入生死战?

上半年过去了,当前楼市持续低迷,市场感受到了调控的威力,企业感受到了调控的压力。从去年四月到现在,侥幸、幻想逐渐破灭,没有人再怀疑政府的决心,更没有人敢赌这是一场虚惊!楼市过去多次 调控变成空调的经历,这次恐怕很难再现。 我们的工作会议正是在这样的背景下召开。确实需要进一步看清形势、理清思路,分析总结上半年,研究筹划下半年;需要进一步树立信心、激发斗志,继续面对困难和挑战;需要进一步调整策略、灵活应变,打好下半年的攻坚战,完成好全年的目标任务。 一、认真总结调控以来的经验得失,把握市场脉搏,紧跟政策方向。 从去年四月份开始,这次房地产调控已经历时15个月。如果说去年4月17日国务院颁布的国十条是第一轮调控;去年9月底、10月初,国务院新五条和上海实施细则是第二轮调控;那么今年1月底的新八条和房产税,就是明显的第三轮调控。三轮调控,政策一次比一次严厉,市场的抵抗力不断削弱。房产企业几乎遇到了同一个问题:销售下跌、资金紧张、融资成本大幅增加。 上半年调控政策回放。 上海市场动态 上半年上海楼市可以用三句话概括:第一,成交量明显萎缩,处于低位回暖;第二,房价基本稳定,处于高位盘整;第三,供大于求现象明显,土地市场冷清。 农房经济运营分析 。 总结集团上半年经济运行的特点,也可用三句话概括:第一,可售房源不足,销售明显下降;第二,存货居高不下,现金流持续减少;第三,开发速度放慢,资产效率下降。严厉调控之下,经济运营指标下滑,是今年大部分房产企业、特别是中小企业普遍存在的情况。 关注行业发展演变新动向。 持续的调控,无论是政府、开发商还是购房者,对市场的认识更为深刻,搏奕的各方都在不断调整自己的策略和方法,以此同时,也推动了行业的发展演变。今年以来,出现了一些新趋势新动向,值得关注。 1、大型房企逆市扩张。 第三轮调控以来,尽管市场持续低迷、成交萎缩,但没能阻止大型一线房企的扩张步伐,上半年销售继续保持高速增长。再次演绎了优胜劣汰、强者恒强的生存法则。上半年销售过200亿的有7家。销售过100亿的有17家。如万科同比增长80%,恒大增长103%等。反映了行业第一梯队集体进步。 分析这些龙头企业,在调控之下实现逆市扩张,除了资金、品牌、管理等因素外,主要还有三个方面:第一,得益于提前布局二、三线城市。大型企业抢占了很多市场份额,换来销售额的大幅提升,二、三线城市成为主要的贡献来源;第二,得益于快速周转策略。即加快供应、 加快销售、加快回款,快速进入下一个拿地周期。万科一直认为,快周转是应对调控、提高资产效率、降低运营成本的一个重要手段。万科已经 3年多没有在资本市场融到资了。没有快周转,很难说有今天的龙头地位。恒大从拿地到销售的平均时间是8个月;第三, 得益于低价策略:低价入市、主动促销。今年中海、碧桂园率先降价带来了交易量攀升。经过新一轮市场洗礼,整个行业的集中度进一步提高,市场份额向大型房企靠拢。前10强房企的销售占比,从去年的12%,提高到今年的15%,提升了3个百分点。 2、楼市 双轨制逐步形成。 保障房提速是今年的重头戏。今年政府在住房方面,要做好一硬一软两件事:一是完成保障房建设的硬任务;二是争取楼市调控的软着陆。今年是大面积保障房建设的第一年,尽管困难不少,如开工率不高,建设资金短缺等。但是1、2年之后,大量保障房上市,整个楼市的格局将发生质的变化:保障归保障,市场归市场的双轨制逐步形成。保障房对商品房的市场冲击,对供求关系、对价格的影响,影响有多大,需要观察研究。 3、融资方式多元化。 去年以来,由于销售低迷,银行信贷不断收紧,迫使企业多渠道出击,寻求缓解资金的种种办法,减少对银行的依赖。信托、发债、基金、海外融资,甚至民间借贷等。上半年,最活跃的有两大渠道:一是信托、二是发债。数量和规模呈爆发式增长。房产企业融资多元化成为趋势。 4、加速向三、四线城市布局。 在标杆企业的影响带动下,以及受非限购区域的吸引,很多大中型房企,大举推进全国化战略,加速向三、四线城市布局,向中西部渗透,特别高铁沿线的三、四线城市,成为新的热点。三线城市迎来开发高峰,四线城市刚刚起步。相比而言,三、四线城市在技术、在成本投入上要小,当地政府有积极的招商引资政策,发展更有空间。拓展全国市场和深耕策略已经成为共识。 5、房地产营销开启电子商务新时代。 5月29日,上海城开和新浪合作,将旗下昆山花桥的游站项目,第一次尝试电子商务营销。仅仅两分钟就销售了180套房源,盛况空前,轰动一时,开创了首个网上整盘营销的先河。7月5日,新浪乐居电子商务频道和百家中介签约,电商平台向中介完全开放,创建了新楼整盘、散盘、二手房整合营销。7月16日,搜狐的e购房也正式上线。房产电子商务化,是房地产销售领域的一次巨大变革,通过整合电子网络、开发商房源、中介渠道三方资源,运用虚拟实景、3D视频、在线支付等互联网技术,实现看房、选房、买房三大功能网络化。 房产电商的优势:对开发商来说,房源一旦进入电商平台,接受信息的消费者成几何级数上升;帮助开发商销售的经纪人也成倍增长,不再是一家营销,而是作为一个开放互动、多方参与买卖的平台,所有中介都在帮你卖房,促成买卖的机会大大上升,营销成本却会降低。对消费者来说,变得轻松简便,省去了或者至少减少了辛苦奔波、排队办理手续等痛苦,尤其适应年轻白领群体。这是个新生事物,我们的市场营销部门要关心研究这件事。 6、住宅产业化提上议事日程。 住宅产业化,就是用工业化生产方式建造住宅。现在起步阶段推动的是装配式住宅生产和住宅全装修。装配式生产 ,万科在几年前就率先尝试。全装修房政府已经积极推动,包括鼓励保障房实施全装修。这是发达国家的成熟经验,符合节能环保的产业导向。上海十二五规划提出,到十二五末,新建住宅全装修比例要达到70%,力争整体装配式住宅占20%。6月份市政府已经发布了《推进住宅产业化的若干意见》,明确了试点和推广的时间。上海作为国际化大都市,住宅产业化是必经之路,接下来的力度、速度都会加大。如今后土地出让合同当中,会明确全装修比例等。我们要早作准备,主动适应产业发展的趋势和要求。 二、加强政策走向和市场趋势的分析研究,把握先机,以变应变。 一年多的调控,市场已经进入到深度搏奕阶段,利益各方变得更加谨慎和敏感,接下来政府的一个政策、一个措施,都可能对市场产生大的影响 ,都有可能改变买卖双方的心态。企业总希望自己的决策、行动都能踏准市场的节拍,规避政策风险。这就需要我们关注宏观环境,领会政策意图,吃透政策精神;需要我们重视市场变化,分析趋势,把握大势,做到以变应变。下半年有三方面的趋势,需要分析把握。 政策层面:调控力度不会轻易放松。房价不降,调控不止。目前只是基本遏制了房价快速上涨的势头,整个市场的房价仍然居高不下,没有出现整体性下跌。二、三线非限购城市保持较快上涨势头。调控的任务仍很艰巨。7月12日,国务议会议再次强调,要不断巩固和加强调控效果,提出了五项要求,特别对房价上涨过快的二、三线城市也要采取限购措施。如果市场回暖过快,就可能出台新的调控政策,不排除政府直接干预房价。所以我们不要抱有幻想,要面对现实,把后面的困难想得多一些,才会立于主动。 行业层面:竞争加剧,行业风险加速积累。 调控持续收紧,市场正朝着有利于购房者方向改变。企业可能进入一个非常困难的时期。大型房企竞争优势越发明显,显示出强者更强的马太效应。而中小型企业压力更大,小开发商在开发能力、品牌、融资能力上处于劣势,很多小公司面临被洗牌的命运。企业的压力将是全方位的:销售、资金、业绩,还有政府审批环节、税收征管等等都可能同步收紧。下半年大量新盘上市进入销售,库存不断增加,形成双重压力,企业之间的争夺战必然更加激烈。 过去10年,房地产行业在低风险的环境下生存发展,几乎没有关门淘汰的企业,这样的环境今后很难持续。行业的风险正在加速积累,企业兼并、行业整合洗牌的概率大大增加。调控时间越长,竞争越残酷,也许明年的日子更难过。有人预测,这次调控有可能导致30%的企业被淘汰出局。在市场艰难、风险增加的大环境下,每个企业特别是中小企业,都在思考对策和出路,不但能渡过难关,而且还希望找到发展的机会。但最终的结果总是适者生存。 市场层面:房价或有小跌,成交量难有大增。 现在越来越多的观点趋向集中,认为下半年房价会出现下跌,大跌不可能,小跌的可能性很大,一般认为10-15%。一线城市房价中长期看好,短期看降。看跌的理由有3条:第一,限购限贷政策不放松,需求有限,连续的利率上调增加购房成本,伤害到刚需,市场购买力不足。有个调查,当前市民购房意愿跌到了最低点;第二,市场出现明显的供过于求。新增供应和库存量持续增加,保障房逐步放量;第三,资金压力迫使开发商调整心态、加快出货。所以下跌10%,不是危言耸听,也不必大惊小怪。从6、7月份、最近一些打折的楼盘来看,有的已经达到甚至超过10%的幅度。一些全新项目,低价开盘,定价十分谨慎。目前只是局部降价,还没有扩大到面上。接下来上海很可能从外围开始,尤其是供过于求、体量较大的区域。房价为什么不会大跌,也有3个理由:第一,土地价格没有根本性下降;第二,开发商的成本也在不断上涨。材料、人工、财务费用,特别是人工费上涨很快;第三,通胀因素。货币贬值,不动产必然成为保值工具。通胀也会抵冲调控的效果,托住房价。如果调控政策不加码,上海下半年整个市场的成交量,有可能会好于上半年,价格下跌带动成交量上升。但很难有大的突破,不太会超过去年下半年的水平。如果回暖势头太猛,可能引发新的调控。 未来土地市场,总体上还会保持上半年的理性。基于财政压力,地方政府一定会加速推地卖地,但由于销售低迷,后市走势不明朗,企业资金紧张,拿地的热情难以高涨。如果下半年二、三线城市大面积实施限购,那么大型房企也会遭遇巨大压力,这些区域不再成为调控的避风港。房市、地市会更加惨淡。 一切变化,关键看未来的政策。政策是决定市场的核心要素。 三、树立信心,以创新突破困难,提升农房市场决胜能力。 调整心态,顺应市场。 政策和市场是我们左右不了的事情,抱怨、指责都没有用,只有调整好自己的心态,想明白正确的做法,让自己主动适应新的形势。 先处理心情,再处理事情。先把心态调整好,我们要尽快摆脱过去牛市当中的思维,面对今天的现实,不盲目追求高利润。市场经济潮起潮落,是一种必然。大家面临的环境压力是一样的,有些企业可能比我们更难。到目前为止,农房碰到的是发展上的困难,而不是生存上的困难。就象资金一样,不缺生存的钱,是缺发展的钱。这几年,农房稳健经营,积累了比较扎实的基础;我们没有高价地王项目;融资方面,我们有国企的背景和信用,我们还有光明的鼎力支持。所以,越是困难的时候,越是要振奋精神、树立起信心。商场如战场,两兵相遇,勇者胜。 正视短板,加快出货。 08、09年以后,农房积极扩大储备土地,奠定了未来发展的基础。但由于收购股权、收购项目过程中,往往需要花费大量的时间精力,协调处理很多的问题,项目开工建设的时间计划,经常受到股权转让、土地权证、动拆迁和规划审批等因素的影响,而一再推迟。出现了公司存货持久积压、房源无法及时推出的情况。这是集团当前经济运行当中一个突出的问题。 接下来,如果我们能够突破障碍,项目尽快进入开工,尽快推出产品的话,那么一方面可以大大缓解公司的资金压力,另一方面能够有效补充公司房源的不足。可售房源是支撑销售的重要基础,销售前线等着后方粮草供应。所以盘活存货,将土地转化为产品是我们的当务之急。我相信,一旦我们顺利走出这个周期,农房就会走上发展的快车道。快周转恐怕是我们农房今后需要探讨的一个十分重要的课题。快周转、快扩张的基础是标准化。这个标准化,并不在于产品,而在于创造产品的过程标准化。比如:总部的管理模式、管理要求,项目运作的业务流程。也就是说,不一定是产品复制,但一定是能力复制。这才是标准化的核心。当然,成熟经典的产品可以复制。快周转一定离不开标准化。实际上是对企业开发能力、管理要求的一种全面提升。 销售为王,灵活定价。 现金为王没有错,但真正保障房产企业资金安全的基础在于销售。对于一个规模企业来说,如果销售出问题,现金流早晚会出问题,保是保不住的。从最近的市场情况看,下半年促销大战、价格大战在所难免,竞争更加激烈。开发商都会及时调整自己的策略,看哪个企业反应快、动作迅速,能够准确判断市场短期的变化,就能抢占先机。销售为王代替利润最大化的策略,应放在公司阶段性战略的首位。项目不同、所处区域市场不同,情况各不一样,要充分体现因地制宜、灵活定价。每个项目对自己都要有一个思考和判断,该降价时就降价。与其做高成本融资,还不如打折降价。这方面,我们一定要算活帐、算综合帐、算长远帐。看起来眼前损失一部分利润,通过资金流转加快,项目周期缩短,融资成本降低,税收减少等渠道,也能补偿回来。市场不好,一味地死扛价格,会失去机会。不少企业已经采取了以价换量的策略。 有人对降价有顾虑,一是怕老业主反水;二是怕降了之后销售也上不去。情况在不断变化,现在买房的人已经习惯了向开发商要优惠。你不降,我不买。 企业不促销,难旺销。限购政策下,刚性需求仍然是未来的市场主体,瞄准刚需,贴近刚需是我们的重点,今天的市场谁能抓住刚需,谁就是赢家。 多元融资,防范风险。 6月26日,银监会下发通知,要求各大银行减少对房地产企业的贷款,来防范风险,这是监管部门第一次公开要求减少房贷。看来不是一个短期的政策行为,企业不得不考虑多渠道筹措资金,才能缓解越来越紧张的资金压力。房产企业的危机,总是爆发在资金链上。由于物价通胀,下半年货币紧缩政策基本定调,我们一方面要立足销售,牢牢抓住销售这个主渠道,回笼更多的资金;另一方面继续寻找融资新渠道。 按照集团计划,下半年要充分利用政府对保障房的政策支持,重点做好债券融资。企业发债,虽然需要评级、报国家发改委审批、中介机构承销等手续,但明显的好处是期限长、利率低,这项工作争取年内取得成效。传统融资仍然不能放松,做好银行信贷、企业委贷和光明的支持等。 随着调控的深入持久,企业的财务风险将逐步放大。要特别关注中期的财务风险 ,也就是说,不仅考虑今年,还要考虑到明年。要守住整个调控周期的财务安全底线。第一,要量入为出,保持扩张速度的理性。土地以小搏大、项目合作开发等都是很好的策略;第二,构筑公司现金流的安全底线,留有余地,应对急需,确保资金链的稳固。第三,合理控制高息融资的规模,防止 饮鸩止渴;第四,根据集团今明两年投资开发的总体安排 ,以及各个项目的进度,编制资金计划,加强资金调度。定期分析、及时平衡。 顺应市场变化,管理有序、平稳发展,拥有较快资金周转能力,就代表着企业的抗风险能力。 修练内功,聚焦产品 。 房地产行业在经过一年多的市场调整之后,行业低风险 高利润的时代即将结束。过去那种依靠大规模圈地、便宜拿地、坐享土地升值、房价暴涨的盈利模式难以延续。竞争加剧的结果必然是行业利润的回归。过去拼地段、拼价格,将转向更专业化的拼实力、拼创新,依靠价值提升。归根到底还要靠软实力。应对调控的过程应该是企业革新求变的过程。那些发展强劲的大型房企,在彰显它们快速扩张的硬实力背后,其实都有不可低估的软实力作强大支撑:人才队伍、市场意识、品牌运作 、专业化水准、运营管理等等。内功来自修练,软实力只有在持之以恒的总结、反思、改进中得到提升。 未来企业竞争的核心,是产品品质的竞争。做到产品的精细化、人性化,做到高性价比、物有所值 、物超所值,才是打赢市场的根本。产品和服务, 是一个企业价值的集中体现。聚焦产品、贴心服务,有太多的内容、有太多的工作要做。我大致概括为五个方面:设计重细节、工程重质量、销售重服务、物业重基础、客服重效果。一个卓越的产品背后,一定有一支优秀的团队,把产品当作品做,把工作当学问做。在每一个细节上精耕细作、精益求精,才能给产品以生命力,创造出价值。 规范治理,安全生产。 由于国家政策大门紧闭,年初农房决定暂停IPO的上市计划。上半年,集团股东股权结构也作了相应的调整。根据光明的要求,农房未来谋求上市的目标不变,暂停上市是为了适应当前的政策形势,理顺出资关系,进行战略重组,为今后资产证券化奠定新的基础。三年上市工作的推进,使我们集团在现代企业制度的建立、公司法人治理的完善,以及在内控体系、风险防范、规范透明等方面,取得了显著的进步。经营管理方面的集约化不断深入。我们必须巩固和扩大现有的治理基础,防止因为上市的暂停和股权结构的变化而出现松懈甚至倒退。相反,随着集团规模的扩大,投资面向全国扩张,项目数量增加,区域半径扩大,管理的难度和要求也在增加。无论是法人治理层面,还是经营管理层面,都要与时俱进,不断完善和创新机制,需要进一步强化执行力和监督力,才能保证农房健康快速发展。最近光明要求,在原有二级子公司法人治理建设的基础上,加快向三级子公司推进延伸,并准备出台针对三级子公司的具体指导意见。这项工作下半年会逐步展开。基层企业的法人治理,是整个集团治理的基础。集团和各单位要在认真分析现状的基础上,按照要求,扎实推进。去年胶州路火灾,给全社会敲响了安全警钟。集团上半年也加大了安全生产的一系列基础工作和防控力度,各单位的安全意识、安全措施有了较大的提高和改进,总体比较好。但在集团检查当中,经常发现部分单位、部分项目还存在着安全的漏洞和事故的隐患。有些还是最基本的常识性问题。根本原因还是:重视不够、管理薄弱、措施不到位、监督不严格。接下来要特别警惕和防止,集团要求加快开工、大面积施工之后,项目工程配套设施跟不上、现场管理跟不上的问题,容易引发工程质量问题和安全生产事故。必须高度重视,准备充分。抓时间、抢工期,不能以质量和安全为代价,而应当通过精心组织、科学安排、有效管理来推进项目建设进度。眼下正值高温季节,又是台风汛期,希望各个单位的主要领导,近期腾出一定的时间精力,就你单位的安全生产工作亲自抓一下,发现问题,及时整改,并能举一反三。从长远看,集团要从大的方面,进一步构筑安全的基础,比如说施工队伍的选择。管理大师德鲁克说过:做正确的事,比正确地做事重要。不管未来楼市如何变化,市场竞争的基本法则不会改变。让我们用信心点燃激情,用智慧迎接挑战,团结奋进、务实创新,在逆境中继续实现农房新的跨越!

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房地产促销四处开花电商时代或到来

限购一年,住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散,磨折了开发商的信心,却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门,就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。

降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中,最具代表的就是绿地集团,9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月,签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底,终于撑不住的绿地花都嘉园项目,仅在半个月内就推出两轮促销手段:先是推出20套特价房,特价房优惠2万抵12万;随即,该项目又推出代还房贷计划。

除去传统的现场销售外,2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队,联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底,20家房地产商组成联盟,网上销售百套房产。除此之外,淘宝网还于“双十二”推出了五折“秒杀”。

点评:链家地产首席分析师张月认为,2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来,在房地产信贷收紧的背景下,新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落,拐点凸显。目前,限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延,全面降价时代或将来临。

事实上,房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。

彼时,公开预言“用不了几年,你的房子如果不上网就没人要”的潘石屹,随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余,存在其中的规范性与责任感等诸多问题,也应随之完善。

易居中国的杨红旭认为,网络也在改变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。当前主要四家房产电商:EJU平台,淘宝房产、以及搜房网,“看成中国房产电商界‘四大才子’”,2012年将有越来越多的相关方,享受电商带来的便利与实惠。

政策从步步加码逐渐走向执行和观望

房价“拐点”确立之初,同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时,包括券商、研究机构等诸多专家,均纷纷预测,住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过,调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙,而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测,要使明年经济增速不跌破9%,地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的,最早在今年二季度,将会出现地方政府“暗度陈仓”,弱化调控的可能;而到了三季度,中央政府则会开始放松限贷政策,进而限购令将逐步松动。

而1月9日,瑞银证券首席策略分析师陈李则在上海做出预测,称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动,“如现有地产政策完全不变,房产行业最晚在今年第四季度崩溃,就是这个行业彻底玩完。”

点评:下半年,楼市政策外紧内松。正如曹建海在接受《证券日报》记者采访时所指出那样,政策已经从步步加码,转向执行和观望。更进一步的,地方政府率先表示HOLD不住,从佛山的朝令夕改,再到近期传出北京限购令的放松。开发商尚未伤筋动骨,地方政府却已经暗地和中央政府展开博弈,上演“宫心计”。

今年,决定房地产市场行情的,或许是货币政策,库存去化程度以及限购令的走向。或许,正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样,楼市政策应该明朗化,这样市场才能做出自己的理性选择。

商业地产将迎来春天

事实上,早在楼市调控之初,包括万科、保利等传统的住宅龙头房企,就纷纷宣称要向商业地产转型——一时间,20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产领域的发展目标。

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然而,伴随着调控的深入以及销售遇冷,开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企日益谨慎,珍惜手中所持现金。而作为投入巨大、回报期长的商业地产,开发商们在此领域更是难得出手。

就此,住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外,一线房企们并未伤筋动骨,仅是伺机而动。而最先承受不住的,反而是地方政府——地价渐趋合理,原本捆绑性的政策也消失不见。终于,经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住,率先抄底抢地——三季度以来,包括和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地,短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场。

而就在2011年的12月29日,SOHO中国又以40亿的代价,成功拿下上海证大、绿城中国、磐石所持外滩地王50%的股权。

点评:“国内纯粹的城市运营商数目有限”,某知名房企人士在接受《证券日报》记者采访时如此表述。事实上,目前一线城市的中心和CBD区域,大部分被港资房企所占据——除去万达之外,包括龙湖、华润和绿地等知名开发商,仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。

在分析人士看来,内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地,提前在二三线城市布局的行为,显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余,抢占先机,提前布局。

开发商两级分化国资趁势作为

有报道称,2011年1-12月,房地产为主业的产权交易多达253宗,约为2010年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元,约为去年全年并购金额的6倍。

除去中小房企的股权转让之外,2011年最为吸引人眼球的便是一度扩张激进的绿城集团。因资金紧张而负面消息缠身的绿城集团,开始依靠股权转让和项目腾挪来实现自我救助。仅在年末的半个月时间里,绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权进行了出售和让渡。除此之外,2011年12月份,绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目以及上海东海广场项目的49%股权转让出去。

而另一个值得投资者注意的现象在于,一些主营非地产业务的国资房企,却趁势而起,以巨资拿下土地。仅在去年10-11月,包括杭州城建开发、杭州市地铁置业有限公司等市属国企就在杭州砸下近60亿拿地,“占杭州主城区1-11月卖地总收入的近1/5”,有分析人士如是表示。除此之外,去年年底,葛洲坝、招商、保利等央企和国资企业也开始大手笔抄底拿地。据链家地产统计,北京12月成交的9宗经营性地块中,有8宗地块被国有企业单独或参股斩获。“土地市场的低迷,恰恰给资金实力雄厚的国资企业制造了一个非常好的抄底时机”,链家地产首席分析师张月如此评述。

即便是绿城,其项目和股权出让的对象以及合作方,大多是那些手持巨资但是却缺乏房企资质的国资公司们。其中,最受关注的合作方,便是中投汇金与绿城的合作案例。

点评:“绿城不过是市场的一个缩影”,链家地产首席地产分析师张月如此表述。在其看来,在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击之下,房企普遍面临资金流动性问题。

据称,在企业的兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。看来,无论是从中央还是地方,调控政策之下,受益的都是大型房企和国资公司。未来,房地产行业的两级分化势必难免。

保障房从开工走向续建

2011年,千万套保障房开工任务提前完成。然而,这一“政治任务”随即遭遇到公众的广泛质疑——是真正开工还是仅仅处于挖坑待建阶段?

在公司层面,被誉为保障房第一股的中天城投,同样遭到质疑。一方面,中天城投目前的资产规模以及负债情况,使得市场质疑是否具备足够的开发和运作实力;另一方面,有媒体报道称中天城投在当地的数个项目已经处于半停工甚至停工状态,其中就包括了贵阳的渔安安井安置房项目。

事实上,千万套保障房目标一出,就遭到来自各界人士的质疑:其一,保障房的开发建设资金来源问题;其二,保障房的退出机制问题;其三,项目的质量以及分配公平问题。

在《证券日报》记者的采访过程,得知一方面开发商对于保障房建设存在担忧,尤其是资金占用以及地方政府的违约风险;而在制度方面,目前尚未有系统的机制来解决保障房的资金来源以及退出问题。其中,中天城投的董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时,曾表示作为致力于大规模建设公租房的中天城投,期望能够在资本市场上建立起公租房的流转机制,同时其保障房建设能够获得来自银行的信贷支持。

去年年底,住建部表示,2012年保障房的开工数量将达到700万套。与此同时,未来保障房建设不再一味强调规模建设,而更加重视竣工量和保障房质量等方面的指标。按照住建部的数据,2011年1000万套保障房中有1/3主体结构基本完成,1/3进入楼层施工阶段,1/3完成基础施工,实际竣工率在30%左右。分析人士指出,虽然今年开工量降低到700万套,但住建部要求的保障房竣工数量至少在400万套左右。

点评:“开工不等于续建”,这是中天城投董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时的一句话。在其看来,保障房建设的资金以及后续的流转和退出机制,是存在于保障房建设中的两大未解问题。

如果上述问题得不到解决的话,就无法吸引开发商参与到保障房的建设中来。事实上,即便保障房建设是一项政治任务,但是参建的房企却是市场经济的主体。因此,2012年如果真的要实现保障房的建设目标,恐怕机制的完善是一项根本而长远的解决之道。

黄怒波身后更多房企选择“走出去”

黄怒波冰岛买地一事曾在2011年下半年引发了人们的强烈关注。当时媒体称,中坤集团董事长黄怒波已经和冰岛有关方面接洽,将在该国东北部地区购买300平方公里的土地。

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而黄怒波买地大约花费880万美元,此后数年内,他还将在这片土地上投入大约9200万美元,建设豪华酒店和生态度假村。不过由于涉及外国人买地行为和一小部分土地的政府所有权,所以按照该国法律,还需要冰岛政府的批准。

但最终,由于冰岛政府的反对,黄怒波冰岛购地的计划最终折戟。而他此后在接受媒体采访时仍表示,冰岛购地计划还在进行过程中,现在不便透露过多,同时丹麦、芬兰等其他国家也在考虑范围中。

除了中坤集团外,2011年还有一些房企也开始了海外投资的步伐。其中绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则将投资马来西亚地产项目。

据了解,绿地集团将以综合性地产开发运营商的身份加盟韩国济州岛国际自由城市的建设进程,共同打造“六大核心项目”中的健康医疗城项目,总投资将达9亿美元。而碧桂园则公告称,公司同意以每股1马币的价格认购合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd合计55股新股,占该公司经扩大已发行股本的55%。据披露,合营公司将主要从事收购马来西亚发展土地之土地使用权,及将发展土地开发成住宅物业配以商业物业。

对此,有分析人士就认为,中短期内,国内房企投资海外地产项目,作为企业在国内市场低谷时对外的机会性尝试可以,但要作为企业战略性的发展,可能还为时尚早。

点评:由于国内调控的持续,或许2012年会有更多遭遇发展瓶颈的房企选择走出去。黄怒波就曾公开表示,“走出去”是企业的长期战略,也是民企成长的标志。而万科主席王石在远方美国游学前更是称,游学的目的之一便是希望帮助万科成长为全球性的企业。显然,选择“走出去”对于国内房企来说并不是什么坏事,关键是要在走出去前谨慎选择,出去后才能真正的得到所需要的东西。

二手房成交持续萎靡中介迎来大洗牌

2011年对于各家房产中介公司来说是痛苦的一年。由于限购、限贷政策在全国46个大中城市的执行,年内各大地产中介商无一盈利,能够保持盈亏平衡的也仅有寥寥几家。

根据北京链家地产发布的二手房年度报告,2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额预计将达到30亿元,平均每家店面年亏损额为5万元。尤其是在调控政策执行最为严格的一线城市,二手房交易量更是同比大跌,各家中介门店的生意也因此十分惨淡。

北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示,2011年内二手房住宅交易套数为121512套,相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。上海二手房指数办公室最新报告也显示,2011年12月,上海二手房指数为2586点,较上月下降6点,环比下跌0.22%,跌幅比上月扩大0.02个百分点。这是自2011年10月以来连续第三个月下降,跌幅持续扩大。

一位大型中介公司的高层就对记者表示,2012年中介行业将延续去年的情况,绝大部分的中小中介公司都将在严酷的市场环境下关闭。而一些大型中介很可能利用这个机会进行兼并重组。2012年中介行业的洗牌将在所难免。

点评:面对严峻的市场形势,开源节流正成为各家中介应对寒冬的关键词。在开源方面,一二手房联动最受大型中介青睐。同时,部分中介公司也开始涉足商业代理、金融产品以对冲市场压力。而收缩战线、压缩公司开支正成为各家公司的节流策略。中介关闭门店、裁员的消息在2012可能将不再成为新闻。

不堪压力中小房企转型加速

持续的楼市调控让不少中小上市房企在2011年开始思量转变之路。根据年内披露的季报显示,往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”,有近4成的上市房企净利润出现同比下滑,而这些公司几乎清一色的都是二三线房企。

对此,分析人士认为,2011年随着限购、限贷的全面展开,上市房企面临的资金压力增大,尤其是缺少融资渠道的中小房企。因此,一些在行业内并不占优势的房企如果不及时转型,很可能会在这轮调控中倒掉。

华业地产在2011年的一份公告便表达了不少中小房企的心声,其表示:“随着国家对房地产宏观调控的日益紧缩,以房地产开发为主业的上市公司受调控政策的影响较大,公司为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面,积极寻求在新行业的利润增长点,以增强公司的盈利能力。”

据记者粗略统计,仅在2011年下半年,就有十多家房企发布涉矿公告,其中中弘地产、绿景地产等几家公司更是将名字中的地产两字去掉,改名为中弘股份、绿景控股。

点评:由于2012年地产调控不会放松,许多苦撑等待政策转变的房企将不得不面对现实,因此也会有更多的中小房企完成经营业务的转型,市场集中度也会再度提高。

而在这些房企的转型上,矿产资源无疑最受这些企业的青睐。某上市房企的高层就表示,随着房地产调控的持续,继续单一经营一个行业,无疑会加大公司的未来发展的风险。因此,公司进军矿业,就是为了开辟新的利润增长点,而公司也长期看好资源类发展趋势。同时依靠“两条腿”走路,无疑会降低公司的经营风险。

2012住宅用地关键词:底价、流拍

2011年对全国土地市场而言是极为艰难的一年,政府自2010年始的房地产市场宏观调控在今年得到进一步的深化和落实,尽管2011年不及2010年政策出台的频繁,但是力度大、监管严。土地政策与楼市调控双管齐下致使房地产市场进入了近年来少有的低潮期。

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中指院的监测就显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%。其中住宅类用地12666.8亿元,同比减少23%;商办类用地4248.7亿元,同比增加24%;工业用地1947.1亿元,同比增加38%;其他用地189.7亿元,同比增加43%。可以发现,尽管住宅类用地出让金减少,但依然是土地出让金主要的组成部分,占总额约67%,而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。同时,在受政策影响较大的一线城市及部分省会城市,商办用地受到热捧,比重大幅增加,商办用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。

据记者了解,由于销售萎靡,从2011年下半年开始,全国大中城市在出让土地的过程中频频遭遇流拍,即使出让成功,也是以底价居多。

公开数据就显示,全国主要130个城市,年内土地流标达到了900宗,其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍。住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。特别是在11-12月,全国性的楼市调控见效,房产交易的低迷传递至土地市场,仅仅11-12月,土地流标数量就达到了近300宗。其中居住类占到了50%。

对此,北京中原市场研究部分析认为,2012年的土地出让市场,特别是上半年形势更加严峻,各地若要按期完成本年度供地计划,唯有采取更积极和灵活的土地出让策略,更为理性地评估地块起拍价,才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

点评:2012年第一周,上海的土地市场便出现了流拍的情况,在北京大兴的一地块也仅以底价成交。看来住宅用地还加个持续2011年的萎靡,或许只有靠商业用地才能帮助土地市场找回一丝暖意。

调控持续一线城市房价将加速下滑

2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年,央行总共进行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓。这一年,全国有超过600个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”, 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下,调控效果日渐显著。3月起,在全国重点城市范围内,商品住宅成交量迅速下滑,至11月份,全国范围内几乎所有大中城市均遭遇地产寒潮。年末更是出现品牌房企集中降价促销的状况。

官方数字也显示,2011年北京市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%,新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点。

而业内普遍预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。中原地产研究部总监张大伟也表示,在郊区房价的带动下,未来6-12个月内北京等一线城市的房价还会有10%-20%的降幅。

点评:中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续;同时,“坚持保障房建设和市场调控两手抓,推进房产税改革试点”这一定调,也表明中央在短期内不会放松房地产调控,还将通过保障房体系和房产税改革的进一步完善,为短期行政性手段的退出做准备,以实现房地产业平稳健康发展。

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