这几句话你得听,有些三四线城市房价为何会

2019-12-03 05:13 来源:未知

上周四平台发出推文《楼市逻辑已变,这是三四线最后的谢幕表演》,短短几个小时,后台留言数百条,大部分留言都很类似:

问:有些三四线城市房价为何会“有价无市”?

大渔老师,秦皇岛的房子紧临新建的万达广场,万达还没开业呢,是等待开业还是尽快卖呢?

环雄安的清苑如何,能买吗?

洛阳有套闲置十年的安居房,卖还是留着?

工作在北京,能否卖掉山东泰安的房子买入青岛或者济南?

请教大渔,涿州东仙坡校产房可以持有吗?

能否讲解一下烟台,几年前买了一套一直不涨,最近猛涨了一倍,现在要不要抛掉?

廊坊人,北京工作,老家两套房,都说三四线后市撑不住,要不要卖掉一套?

唐山,唐山,都不看好唐山,可房价好象还在涨,我是刚需,买还是不买?

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问题基本聚焦为一个点,就是:三四五线的房子现在还敢不敢入场?要不要尽快抛售?

感谢邀请:

首先第一点,感谢大家的信任,楼事不决问米北。

前一段时间很多朋友在讨论房价会不会下跌,到底是现在买房合适,还是等它跌了之后再买房合适?

第二点,米北不是神,大渔更不是,中国有六百多个市,一千六百多个县,很多地名连听都没听过,就让我判断是涨还是跌,那不是预测,是算命。

这段时间呢,我们又在讨论三四线城市的房价为何会“有价无市”。

楼市是个系统性的问题,既宏观又微观。对每个关心楼市未来的人来说,掌握方法论,比得到所谓的答案更重要。

今天关于三四线城市的房价,为什么会有“有价无市”这样的一个状态,说说我的观点,希望能够帮助到你。

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一,全国去库存,房价雨露均沾,三四线“有价”

最近的情况很复杂,钱放到哪儿似乎都不安全。

从2015年开始,一线城市房价开始上涨,直到2016年的10月份,二线城市的房价也开始上涨,到了2017年,三四线城市的房价也开始跟着上涨了。其实,这一波楼市的大涨,都是本轮全国去库存的一个结果。

楼市这个最大的储钱罐,好象也不是那么安全了。不是不安全了,是貌似不再继续膨胀了。

一线城市大涨,然后轮动到二线城市大涨,最后轮动到三四线城市大涨。给我们的感觉就是整体的房价都翻了一倍,以前三四线城市的房价只有几千块钱一个平方,现在好多三四线城市的房价已经达到了1万出头,甚至更高的价格。

以前呢,往里扔十块钱,过段时间就会惊喜地发现变成了十二块,十三块,十五块,年景好时还能变成二十块甚至二十五块。这么好的致富方法,大家当然集体往储蓄罐里扔钱。

正可谓是雨露均沾,你也涨,我也涨,我们大家一起涨。也正是因为如此三四线城市的房价,现在已经“有价”了。

但现在,这个储钱罐不灵了,不但不灵,里面的钱还有可能变少,自然令人心焦。

二,为什么三四线房价“有价无市”

那么,钱要取出来吗?还是换一个储钱罐?这是很多人面临的问题。

可以说,这几年下来三四线城市的房价,已经到达了一个很高的点。老百姓面对这样的房价,其实消费起来是特别困难的。我们都知道三四线城市的房价整体都翻了一倍,其最主要的原因还是基于三四线楼市的棚改。

躺赚的时代已经结束,我们面临的是更实际而艰巨的问题:如何保卫手里已增值的财富,不让它再次迅速贬值。

之前一段时间三四线城市的棚改都是货币化。也就是说棚改之后我会赔偿给你钱,老百姓手里有钱的,那么这个钱拿来干什么呢?存银行吗?现在大家的意思都是银行的利息太低了,那么怎么办买房,大家有钱了都会去买房。

楼市绚烂,然而烟花易冷。三四五线的房子跟着一二线也嗨了一波之后,严峻的流动性问题重新摆上了台面。

买了房子之后,老百姓手里都有房了,甚至是有了多套房,居住是没有什么问题了。但是手里的钱也花的差不多了,再也没有多余的钱拿出来再去买房了。

都说三四五线的房价是靠棚改和去库存撑起来的,不像一线和二线,有人口和基本面的支撑,房价更稳。

因为安置赔偿的钱已经拿去买房了,自己在三四线城市的一个收入又很低,普通家庭家里面积蓄都不多。老百姓也不可能把所有的积蓄拿出来全部去买房,所以目前的房价得不到一个支撑,即使涨到了一个高位,但是目前是处于一个有价格没有市场的状态。

因此,很多人说,这一波大涨之后,三四五线的房子不宜长持,要尽早置换。

另外还有一个最主要的原因,刚刚我们有说三四线楼市城市的房价上涨,其实很大程度都是棚改,赔款老百姓再拿去买房,这样的一个有效支撑。然而现在三四线城市楼市的棚改政策有了变动。现在棚改,三四线城市已经不赔偿钱了,现在变为实物分房。换句话说,以前三四线城市楼市的棚改他会赔给你一笔钱,你手里有钱了可以拿去买房子,但是现在变为实物分房,也就是说现在棚改之后,会赔给你对等的一套房子。

如何置换?一层层地往上置换,卖掉三四五线置换二线,卖掉二线置换一线,级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上,三四五线的房产是否真的该抛?

那么老百姓手里没钱了,拿什么去消费目前的高房价。所以整体来看目前的三四线城市,它的房价已经是处于一个有价无市的状态了,虽然我们看着价格很高,但实际上它在市场上的流动性是极其困难的,买房的人群也特别的少,因为三四线城市的房子基本上都不差房子。

这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。

一些高知家庭,或者体制内的一些家庭,他们都希望自己的子女能够去到大城市发展,而不是留在老家三四线这样的一些小城市。老百姓手里也没钱了,人口又在向外流动,那么它是没有一个能够支撑这样一个高房价的一个人群。

没有统一的答案。

有价无市也就不奇怪了。

比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市,如何比?

三,小结

末落的三线重工业城市和正在崛起的五线县级市,如何比?

总的来说,三四线城市它的房价已经翻了一倍,而三四线城市的老百姓他们的收入是很低的,而且那些体制内的家庭都希望他们的子女去到大城市发展。

中国楼市没有统一的答案,但我们可以梳理出来通用的逻辑。

那么现在总结为3点,我们就不难看出三四线城市的房子为什么有价无市了。

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第1点,棚改改为实物分房,没有赔偿钱了,老百姓手里没有钱了。

目前三四五线城市的房子,我的意见是,除了刚需之外,投资请停止买入;但如果已买,盲目抛售大可不必。

第2点,年轻人群都向大城市融入,去大城市发展,人口不断流出。

首先,三四五线的房子虽然普涨,但大部分涨幅不过50-80%,多的也不过翻了一倍,目前的价格大部分在七八千,少部分在一万多。

第3点,一两年的时间,三四线城市的房子已经翻了一倍,已经远远的超出了目前三四线城市人群的购买力。

贵不贵?和小城市的工资收入比起来自然是贵,可是和通货膨胀、收入增长和一二线房价比起来却不能算贵。

总的来说,目前三四线城市的房价已经处于有价无市,而且处于一个触顶的状态。个人建议除了自己自住的房子要留一两套外,其他多余的房子都可以出手了,把这样的一些钱换到大城市去买房子,比你在三四线城市靠谱的多。

三四五线小城这波上涨,有跟风因素,更多的原因则是洼地补涨。

毕竟大城市有不断的人口流入大城市,还在不断的发展。而且国家有政策,未来都是支持一线二线以及几个国家中心城市的发展,那么这样的一些大城市在未来才会有房地产市场,才会有房地产价值。

货币超发多年,人们的收入也一直在上涨,房价还长期停留在四五千元,这是不合理的价值倒挂,和一线的八到十万,二线的三到五万相比,难道小城市的房子真的就只值四五千元吗?

至于现在还在犹豫要不要买三四线城市房子的朋友,我的建议是如果你,不再回三四线城市居住,建议就不要在三四线城市买房子了。

所以三四五线这次上涨实质是房价纠偏和价值回归,但是,在上涨过程中,由于跟风和投机的因素,或多或少都会出现房价上涨过度。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!

不过,由于中国小城市绝大多数没有IP,缺少热点,除了个别如丹东、丽江、防城港这样自带IP和流量的城市,绝大部分并未进入投资客的法眼,小城市的投机炒作是有限的。

有些三四线城市房价为何有价无市?三四线城市的房价有价无市,原因是多方面的。

反而是像成都、西安、杭州、武汉、南京这一批二线网红城市,由于数量少,关注度高,又擅长自我营销,制造热点,成功煽动起了大部分投资客的热情,房价被轮番炒作,翻了一倍、两倍甚至三倍。

首先,“有些城市”是重点,这些城市应该指的是人口呈净流出、经济发展比较滞后的一些城市,由于房价经过2015年以后的快速上涨,价格一直处于高位,与当地居民收入已经脱节,存在很大的泡沫。那么,没有人口和经济支撑,购买力又严重不足,短期内出现有价无市就很正常了。

所以说,大潮褪去之后,哪里才是更危险的地方?到底是涨了80%的三线,还是翻了两到三倍的二线?

其次,为什么房价不涨不跌处于横盘,市场有价无市呢?这与地方稳定房价、稳定市场的楼市调控政策有很大关系。其实想大涨也不太可能,因为前期的存量房是通过透支购买力消化的,后续的购买力又跟不上,所以不是不想涨,是想涨也涨不了。而房价一旦出现大幅波动,地方就要出面护盘,比如限价、约谈开发商等等,如此就形成“涨不了、跌不了、不让跌”的有价无市局面。

历史已经证明,过度炒作之后,不管是一线还是强二线,再强再有价值的城市也撑不住房价无休止的疯涨,北京上海一年多来楼市大幅回调,和近期陷入“崩盘”热议的厦门,都充分证明了这一点。

第三、购房者历来都是买涨不买跌,房价上涨,购房者担心价格还会继续上涨,晚买了会吃亏,于是跟风抢购,贷款借钱也要买;而现在的市场处于平稳阶段,不是着急房子住的人,能等也就再等等了;而炒房客更需要一个流动性大的市场才能赚热钱,房子没人买、市场成交量下滑,他们也不敢轻易投资房产,房价自然就横盘了。

从过往的楼市经验来看,大涨之后,三四五线楼市被砸实然后横盘数年的概率很高,个别城市会步入阴跌,但不会大跌,更不会崩盘,因为投资客有限,不存在投资客大量砸盘退场的风险。和疯涨过度的二线比起来,小城市的安全系数反而更高。

第四、市场需求量减少。前期三四线城市房价之所以上涨的很快,还有一个重要的原因是货币化棚改。如今有些城市的棚改项目已经结束或进入收尾阶段,去年还有消息报道要求各地暂停棚改,以后棚改资金改为地方自筹,地方的棚改热情自然不高,拆迁项目逐渐减少了。那么过去能买的都买过了,现在的市场没有太多需求,存量房又很多,导致房子有价无市。

退一步说,目前阶段,形势复杂多变,楼市、股市、汇市,都存在着极大的不确定性,一动不如一静。如果你卖了三四五线的房子,拿到这笔资金又准备做什么?

谢谢邀请

去赌一把股市,兑换美元,购买黄金,买大额保险,还是去币圈试试运气?你肯定说这些我都信不过,我想置换。

2017年左右,是大部分一二线城市的房价最高点,之后开始调整一直到现在,而三线以下的城市则在去库存的浪潮中一路高歌猛进,涨到了一个虚高的价格,7月份国家继续重申房住不炒政策,让人们看到了国家的决心。

那请问置换哪里?去置换刚刚涨到巅峰的二线,然后吃到第一波下跌的红利?

三线城市这轮暴涨之后的价格是有些泡沫的,现在已购房产者的不愿降价与未购房者者持续的看跌之间产生对峙,房价与市场也产生对峙。

你说那我直接买一线,请问北上深你是有宝贵的购买资质,还是有几百万的备用资金?

有价无市很形象的概括了现在的情况,楼市账面价值很高,如果变现的话很难很难,大家都在观望,谁也不愿去做接盘侠,再说价格已经超出了人们的购买力,如果卖家想卖掉房子得不得不降价卖出,而买房者如果要买的话可要出的首付款和月供则压力太大了。

或者是干脆把现金放在手里,坐等贬值?

楼市透支了未来几年的空间,如果没有新的鼓励购房政策,现在房价会慢慢调整。房子流动性太难!

等你把这些问题都想清楚之后,你就会发现急于卖出手中房产是多么的盲目。不过,如果现阶段的你有靠谱的创业机会,我倒建议你不妨卖掉多余的房产大胆一搏,近阶段国家对实业和小微企业的扶持力度会加大。

三四线城市有价无市的原因,以为房市也会像一二线那么大涨,结果大部分房就是普通的一个居住房而以。

房价上涨的过程中,一线城市房价上涨的幅度更大点,主要是一个国家在快速城市化过程中,其资源都会外溢先到一线城市,且一线城市房价上涨的幅度更大些,我国的房价从一线上涨慢慢传达的相对热门的二线城市。

一二线城市房价上涨有许多原因,比如这些城市至少是一个省份的中心、如西安,或一个城市群中实力比较强的地方,如苏州。西安这样的省会城市,其对应的优质资源如高校、医疗、就业环境都是一个省最好的。

那么三四线城市虽然房价有上涨,但上涨幅度远小于一二线,且三四线城市能留住人才的可能性较小,相对来说,三四线城市配套的高校和医疗资源也是比较少的,这就类似股票行业中的"优质概念"偏少,所以三四线城市的房价购买之后,放到二手房市场,且接近于很自然的"有价无市".

综述,三四线城市如果资源、人脉都在三四线,买在三四线居住生活是没任何问题的,如果用来投资保值不一定是最好的选择。

楼盘网感谢邀请!

根本原因还是房价太贵了。如果房价跌下来,就会好很多。

三四线城市最大的购房主力就是那些进城的农民,这些人的消费水平一般都比较低,不可能负担起太高的房价,但问题是现在三四线城市的房价否比较高,动不动就七八千的房价根本就不是一般农民能承担起的。所以在这样背景下,三四线城市的楼市基本上没有什么成交量。

受消费水平限制是一方面,另一方面是购房需求的确没多少。

大家都知道,三四线城市基本上难以吸引到人口,所以一般来看三四线城市的人口都是处于净流出状态的,一些三四线城市基本上只有过年过节的时候才能看到人,大部分时候三四线城市根本就没有多少人居住,这样一来,所以这就极大限制了三四线城市的购房需求。这也是三四线城市为什么楼市成交不大的原因。

实际上,也就是因为现在三四线城市呈现出“有价无市”的状态,所以我认为未来一段时间里三四线城市的房价会出现下跌,这也是大多数人对于未来三四线城市房价走势的预测。而这也是大家不愿意去三四线城市买房的一个重要原因,毕竟没有人喜欢看到自己今天买的房子,明天就降价。

三四线城市这两年经历了一轮房价上涨,房价上涨的同时,也释放了绝大部分库存。目前大多数的潜在购房者都认为房价虚高。房价和市场之间形成对峙之势。

未来三四线的房价走势如何还是要区别对待,人口大量流出的城市已经有下跌的先例,城市化进程还在高速进行的区域房价上涨压力依旧很大。

三四线城市由于大环境条件,导致人才流失严重,所以,本地及外地从业人员相对减少。

虽然卖房创业一直是个梗,但时代和机遇已经变了,我们的思路也要跟着变。

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再来说很多人担心的三四五线人口持续流出的问题。

一线和强二线对人口吸引力强劲不假,但高不可攀的房价已经形成了一道天然的屏障,阻止更多人进入围城的同时,还加速了围城内人员的逃离。

房价和人口,最终会在一、二、三线之间形成一个合理的纳什平衡。

也计有人会说,一线房价太高,三线机会太少,人口会更多流向房价相对低而收入相对高的二线。

我要说,这个说法在二线大涨之前是成立的,但现在,已经不成立了。

举个例子,目前郑州普遍房价一万八到两万,平均工资五千,去掉生活成本,普通人每个月能存下两千,想攒下一套房子的首付丝毫不比一线来得容易。

为了阻止人口的盲目涌入,房价已经自动设置了一道高高的屏障,最初是一线,现在是二线。在这道屏障竖起之前,一线和二线都曾有过为时不短的宝贵入场期,可惜的是,绝大多数人都漠视了。

从这个角度来说,一线和二线的高房价反而是对三四五线城市的一种保护,可以控制人口无限制的单向流动。

目前三四五线和一二线之间的人口流动是双向的,随着一二线房价的不断提升会达到一个平衡。

真正不可逆的反而是从农村到县城和三四线的人口单向流入,绝大多数年轻人从农村出来之后,就不可能再回的去了。只要城镇化进程还没有结束,三四五线城市的房价就始终还有支撑。

目前中国城镇化率为58.52%,根据联合国预估,我国的城镇化率在2050年将达到72.9%,还有很长的一段路要走。

至于房产税的问题,首先担心的应该是一二线的多套房拥有者,三四五线的房主,你的忧虑还早了点,请参看米宅今天的发文《你最担心的不应是房产税》。

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关于三四五线的房子要不要卖,我最后重申一遍,目前阶段,一动不如一静。

不出意料,未来一年楼市将成为炼金之地,有价值支撑的城市持续坚挺,过度炒作的城市获利回吐,一年之后回头来看,这时的房价才代表一个城市的真实价值。

最后总结一下:

1、目前阶段,三四五线的房子刚需该买继续买,投资请止步!

2、已经买了的,自住的尽管踏踏实实住,小城市房子一样有支撑;

3、多余的房产,除非有资格有能力置换到经过市场检验的北上深,或环京这类明显的洼地城市,否则不建议瞎置换;

4、不妨给自己一年的观望周期,一年之后再相机而动;

5、现阶段,卖掉三四五线的房子创业也许并不是一个盲目的选择,当然前提是靠谱的创业机会;

6、小城市赚钱不易,信息渠道闭塞,更要珍惜来之不易的房产和宝贵的现金

来源:米宅北京

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