为何业主投诉逐年增加,会对目前的中国房地产

2019-12-14 23:33 来源:未知

问题:万科是品牌房企,为何业主投诉逐年增加?

问:如果国内房地产企业出现大规模债务违约,会对目前的中国房地产市场造成什么影响?

回答:

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万科质量差,谁住谁知道,如果可以的话,坚决不买万科的房,祝万科早日倒闭,物业业主自己接管,象这样的企业竟然做成了中国的龙头,政府各种扶持,遇到问题,就是打马虎眼,一副我是老大,我怕谁的样子,再祝万科早点倒闭关门。

我的回答最专业

倒闭的理由之一,掀风鼓浪,操纵市场,2017年左右,万科(之前进入贵阳,只是做了几个小盘,还是良心,当然那时花果园压着,万科什么也不是)等知名企业入驻贵阳,联合决定,贵阳的房价必须上万,于是贵阳的房价上万了,象花果园那种让普通百姓都住进房的企业消失了。接着贵阳就出台国家定位二线城市,房开真厉害啊,拥有了土地,成为土地的真正主人,而老百姓也就是一头非进去吃草的羊,以为有王者可以保护,却不知道,都是等着土地的溃与,才能活得下去。仿佛是一种特殊的细菌,谁不听他的,直接让土地沙漠化,我们苦有人比我们苦,了不起卖掉它,换一家。王者却离都离不开,处处还为这些企业一路绿灯。这样繁华背后的心酸,毫无幸福感,老百姓会欢喜开心吗?到头来怕是一场笑话闹剧。

第一,房企业债务违约,不能归还,直接结果就是破产,一般企业是有限责任公司,所以也就承担有限责任。比如500 万的公司,开发5500万的项目,最后破产,它只承担500万损失,其他的他就不管了。剩下5000万,只能算成坏账了。

倒闭理由之二。质量太差了,估计万科进的货都是次品。这点以后贵阳人会深深体会,大戏还在后头

第二,个人和开发商只有买房的合同,开发商关门倒闭,如果房子已经交付,那你就没关系了,就怕,房子没交付,你钱交了,那你就损失惨重了。

三,物业水平差,收费高,搞出各种各样的形式,不如业主自己干

第三,大开发商一单倒闭,银行无法收到贷款,可能会出现金融风险。目前国内的前几名开发商,债务都是几千亿。有一家甚至债务上万亿,所以风险还是很大的。

回答:

首先,这个如果的前提是当前的房企负债率高,那么,房地产企业的负债如何呢? 市场机构统计显示,房地产企业资产负债率已经达到2005年以来的最高点。截至2018年一季度末,房企上市公司整体负债率小幅上升,高达79.42%,较2017年年报的79.08%继续攀升。这种高负债,不是房地产企业一个两个房企,而是全行业都在疯狂举债。

投诉可以分为两种,一种是房屋较为明显的质量问题导致的,另一种是二期房子比一期房子的定价降低导致的,实际与质量无关。

  资产负债率位居申万28个一级行业中的第三位,仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半企业资产负债率超过70%。

前一种质量问题,可能产生的原因很多,设计失误、材料不合格、施工操作不当、赶工期都会导致质量问题的出现,归根结底是钱的问题,中间各种原因导致利润少了就会引起这种风险。

  恒大和万科现在的负债已经达到了万亿大关。中国恒大的负债合计1.52万亿,负债总额在内房股中排名top1,资产负债率达到了86.25%。万科的负债合计1.03万亿,负债总额在上市房企中算是绝对的高位,资产负债率达到了84.04%,虽然不是最高,但也是创下了历史新高。

后一种则更直接就与钱挂钩。万科其实算是对市场异常敏感的房企了,上面有任何动向,万科基本上都是最先做出反应的,比如万科曾经想跟小米合作建房,做长租公寓,拿下100%自持的土地,降价促销回款,带头喊出活下去等等。

因此这个前提的假设基本没什么问题,而房企大规模违约的可能性取决于资金流,也就是企业的自有资金和银团贷款,银团贷款也有高利率和低利率之分,而之前就出现央行放水的情形,因此银行们并不缺钱,自然房企也就能够借到比较便宜的钱。那么,一旦出现房企违约的情况的话,首先房企可能会大规模低价卖房,其次是房企的信用也会经受考验,可能会存在断贷的情形,最终可能会引发一系列的连锁反应,包括炒房团的覆灭和房地产行业从业者高薪的不再……但,从历史上看,不管经历什么,房价却一直在涨!涨!涨!

万科喊出活下去,就说明它的资金链已经出了问题,银行渠道不再给予它贷款,它只能从市场上各种高利率渠道获得资金,比如信托、资管计划、私募基金等,而由于这几年来房价的猛涨,让几乎所有还没买房的人出于恐慌都上了车,掏空了家底,后续没有足够有钱的人可以买得起一直上涨的房子了,万科就无法通过销售快速回款,于是就会采用打折降价的方式以求尽快回笼资金,这就会出现一种现象,二期房子比一期卖得要便宜。

另外,附上2019年1月最新的城市房价均价:

出现这种现象打破了业主们长期以来形成的一种所谓常识,就是房价只会永远上涨。敢于在这几年出手买房的人,无论他是自住还是投资,都是在赌房价还会继续上涨。但是这次不一样,这些人赌输了,却不愿承认自己输了,心理开始失衡,所以会开始投诉、毁约、维权,要求退款或退房,或者直接要求不准降价。

1.北京 64663

这是很多人盲目从众、缺少契约精神的体现,房价降了,自己吃亏了就要求退款,可房价上涨的话,会给开发商分润自己得到的好处吗?

2.深圳 60775

以上所说的不止限于万科,适用于所有品牌房企。有些情况虽然新闻上没有报道,但是如果稍加留心就能看到自己身边正在发生,就不展开说了。

3.上海 53166

回答:

4.三亚 50648

房地产的企业生产链条较长,从规划,拿地(缴纳出让金),获土地开发许可,开工建设许可,施工,完工验收到交房,乃至售后服务等十分复杂,而且既有资金,税收,等资金问题又有施工,监理,验收等问题。这就需要开发商在每一环节统筹规划,精密组织,严格把控,科学施工,尤其需依赖可靠的资金实力加以支持。方能做好质量,品质优秀的地产产品。但象万科这类大公司也出现投诉问题往往可能因为某些楼盘地产市场价格下降,而与当初成夲相比利润减少或亏损,故只能从施工环节采用降成夲方式如材料以次充好,施工中偷工减料,放松质量控制,或调整施工队伍质量等。

5.厦门 43296

回答:

6.陵水 34550

房子质量差,品牌做起来了之后,就忘本了,忘记自己是靠什么强大起来的。整个企业都被贪婪和私欲充实着。这就是为什么投诉维权的事件逐年增加的原因

7.广州 33790

回答:

8.杭州 31497

万科每年卖三四千万平方米房子,相当于三四十万套,这也就意味着万科每年新增业主约百万人,当然投诉会逐年增加,因为不管你做得再好,也不可能是零投诉不是?这是个概率问题,大公司、好公司只可能尽量减少问题,减少投诉,但无法消灭问题和投诉。所以品牌房企和业主投诉是否逐年增加之间,没有必然联系。

9.南京 29785

回答:

10.福州 27009

根本没有一个按国家标准建房的开发商?更有甚的是开发商还没有建房?验收房屋合格报表,开发商都拿到手了。?

11.天津 25528

你说就开发商这样建房交付完成的房屋?没有验收?就合理了(没开建房政府就批符了)。?

12.珠海 22931

到业主住时问题能少吗?投诉咋会不上升?……。由此而冉来的物业公司又咋能有好的服务?

13.青岛 22072

都是上梁不正下梁歪。小巫见大巫,各个都是黑!如今法院也作为的少?投诉也是等于浪费时间和钱与人力!

14.万宁 21474

回答:

15.苏州 21093

投诉增加是必然的,因为万科是国内数一数二的房地产公司,业主基数十分庞大。随着每年业主的不断增加及交房,自然而然投诉增加。

16.温州 20842

这个问题也不单单对于万科这家房地产公司以及这个房地产行业,而是普遍现象。

17.丽水 20104

回答:

18.济南 19178

有几个房企不被投诉,还不是国家惯的

19.宁波 18224

回答:

20.武汉 17910

说投诉的话,没有哪个企业不被人投诉。投诉很正常的。只是投诉率高和低的问题。同时这个世界上也没有十全十美的人。允许有一定差评。

21.金华 17415

22.保亭 16394

23.舟山 15852

24.海口 15845

25.合肥 15419

26.成都 15284

27.大连 15248

28.东莞 15113

29.石家庄 15071

30.乐东 14666

31.台州 14571

32.西安 14555

33.无锡 14280

34.常州 14263

35.廊坊 14242

36.东方 14208

37.南通 13929

38.嘉兴 13836

39.文昌 13784

40.郑州 13772

41.扬州 13482

42.衢州 13453

43.绍兴 13005

44.莆田 12881

45.昆明 12770

46.佛山 12538

47.大理 12470

48.重庆 12359

49.太原 12340

50.琼海 12337

51.漳州 12295

52.湖州 12202

53.澄迈 12149

54.泉州 12084

55.兰州 11788

56.呼和浩特 11669

57.中山 11577

58.五指山 11309

59.南宁 11268

60.临高 11203

61.芜湖 11120

62.南昌 10990

63.拉萨 10835

64.烟台 10739

65.泰州 10661

66.长沙 10600

67.龙岩 10590

68.哈尔滨 10459

69.唐山 10406

70.沈阳 10376

71.徐州 10362

72.保定 10346

73.惠州 10337

74.定安 10209

75.宁德 10200

76.贵阳 10024

77.昌江 9935

78.汕头 9911

79.沧州 9741

80.盐城 9729

81.儋州 9672

82.秦皇岛 9578

83.长春 9504

84.淄博 9392

85.邯郸 9362

86.镇江 9353

87.西双版纳 9335

88.湛江 9286

89.威海 9281

90.凉山 9277

91.承德 9189

92.淮安 9079

93.甘孜 9046

94.日照 8960

95.柳州 8953

96.日喀则 8951

97.洛阳 8937

98.屯昌 8867

99.连云港 8817

100.张家口 8782

感谢邀请回答这个问题,如果说国内房地产企业出现大规模违约的话,可以肯定的说引起的不仅仅是房地产市场崩盘,我国的金融系统基本也就玩完了。借此机会简单谈谈我的观察。

国内房企负债率高已经是事实,违约风险越来越大

图上所示是2017年和2018年我国房地产企业(前十位)负债率排行榜,可以看到包括融创、绿地、碧桂园等一线房企的负债率排行榜,可以明显看到这些企业的负债率都在提升,甚至有部分企业负债率已经超过90%。根据数据显示,国内大多数房企的负债率都超过了80%,甚至大多数都有进一步加大的趋势。

房企过高的负债率也是为什么绝大多数房企都强调资金快周转的根本原因,开发商拼命拿地、快速销售、快速回款以此类推的根本也就是为了,有足够的抵押物来融资。可以说融资能力基本成为房企主要挑战因素。

房地产企业大规模违约肯定不能出现,如果出现那就是灾难

第一、房地产企业吸纳了我国超过50%的新增贷款,也就是说一旦违约也就意味着这些贷款足以引发系统性金融风险。以2018年为例,仅仅6大行中住房贷款新增就占据了新增贷款的49.39%,加上房地产业贷款占新增贷款的7.23%,可以说仅仅与房地产行业相关的新增贷款就占据了全部的56%以上,也就是差不多3万亿。这还是仅仅一年的新增,如果加上过去10年的新增贷款,可以说这个资金量出现问题足以引发比2008年金融危机更大的世界性金融危机。

第二、房地产企业大规模违约后,银行倒闭、股市崩盘、员工失业潮等情况都会发生。仅仅80%的负债率就会使得绝大多数的房企的资产无法抵债。如今能够继续获得贷款的前提是,房价和地价在上涨,如果停止上涨的话,无疑这些房企的资产将会大幅缩水。连带的引起银行破产,股市抛售,金融风险席卷全国的情况。具体的情节建议大家看一部电影《大空头》,相信会有更加直接的体会。

第三、稳定房地产就是稳定经济,降低房企负债率应该成为共识。虽然说从2016年后一些房企都在积极转型,比如:万达、恒大、万科等都在其他产业上有所投入(商业管理、新能源汽车、足球产业等)但是大多数的房企还是没有进行,负债率整体攀升的情况并没有改变。可以说房地产业已经是国民支柱产业,稳定房地产行业就是稳定国民经济。

综上,如果全国的房企出现大规模的违约现象,影响绝对不会是仅仅房地产行业这么简单,包括钢铁、水泥等产业,金融、股市等都会随即出现问题系统性金融风险爆发等。所以,这也是为什么说要稳定房地产市场的根本原因。各位觉得呢?欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

房地产企业,它的根本属性是服务于民居需求,用来解决全社会家庭居所和工作场所,从而让大家安居乐业,无愁无虑的创造财富,过上更美好的生活。

然而,房产企业一旦成为个人赚钱的工具,它就象从笼子里放出的饿狼恶虎,自由逍遥在人山人海中,会无止禁的伤害民众。

(一)、人们存在银行的血汗钱比作一块肥肉,银行把这块肥肉喂了虎狼,虎狼精神十足的纵横闹市中,后果如何不言而喻。这种闹市必定无人敢去,冷淡清凉。

(二)、倘若人们存在银行的血汗钱培育出一大批价廉物美的牛羊肉产品,投入市场,这样的市场自然热闹非凡。

因此,房产企业必须是后者,而不是前者。否则,出现任可恶果,该!也是民众减少伤害以至不受伤害的福音。

今冬明春,对房地产企业来说将进入陆续破产的开始,理由如下:

1 国家最新的针对居民住房政策改变,由棚户区改造变成老旧小区翻新,将4万亿投资方向改变了,不再大规模拆迁,于是新房的刚性需求没有那么多了。

2 “房住不炒”政策基调不变,很多地方限购,银行对2套房贷款利率上浮甚至停贷,使得想炒房的人没有钱了。

3 人民币汇率贬值,使得大房企境外融资成本增加15%以上,而境内房企恶性竞争即将开始,低价抛房将大量出现,昨晚恒大放出6折促销。看来现金流的短缺将逼迫大房企尽快出货,而不考虑利润。

4 对于有国企背景的千亿级不担心出路,倒是那些百亿级的地方民营房企将是生与死的考验,意味着要把过去十几年赚的都赔光。

如果国内房地产企业真正出现大规模债务违约,那基本可以说房地产行业的好日子已经过去,而高昂的房价将有可能回落,向更加理性的方向发展,相对于现在的情况,房子给人带来的无论精神上的还是经济上的压力都会变得少很多。

在过去的近二十年以来,房地产得益于经济的推动和管理上的倾斜,得到了空前繁荣的发展,房价是一路走高,北上广深这些一线城市的房价高到让普通人难以企及的程度,这个时间段无论是房地产企业还是手握房子的人,收益都是走在前面,房地产行业几乎成了最赚钱的行业,在这种背景下,融资、卖房回笼资金这些运作都水到渠成,赚钱都赚到笑,极少有债务违约的情况出现,除非自身经营不善、盲目扩张而使现金流紧张。

个别公司出现违约可以理解成是个体的经营的问题,但如果大规模的房地产公司都出现这种还不上债务的现象,那就是行业出现问题了,导致可能是融资的渠道少了,比如以前大力支持房地产发展的银行收紧银根,以及资本市场发债困难,或者其他融资渠道受阻,又或者房卖不出去,交易清淡房价下跌,没有利润以及没有资金回笼周转。这些情况会造成大批房地产企业出现经营困难,房产企业普遍存在高负债率的情况,解决不了只能重组了,反馈到房价上会引发很大的波动。

其实更多的老百姓关心的问题是房价会不会降,如果真正出现如题目所说的情况,房价下行是比较大概率的事,当然最终走势如何,还要看会不会再出现扶持的情况,毕竟房地产行业关系到金融和G-D-P的问题。以上内容纯属个的观点,仅作为交流的意见。

这可不是对房地产市场产生影响的问题,如果能够将其控制在仅仅局限于房地产市场,倒是希望出现这样的现象。至少,可以让房地产市场来一次真正的洗牌、真正的反思、真正的行业重组。

关键在于,房地产企业已经绑架了银行,如果房地产企业出现大规模违约,就会造成系统性的金融风险,给整个金融市场带来严重影响。不仅如此,而且会给资本市场也带来严重冲击。要知道,房地产板块在资本市场也是非常重要的板块,这一板块出现大规模违约,就有可能带动整个资本市场的下行,从而对其他企业产生不利影响。

事实也是,一旦房地产企业出现大规模违约,除了银行,购房者、炒房者、施工方、相关产业等,也有可能被波及、被伤害。到时候,需要关心和关注的,就不只是房地产市场的问题,而是包括金融在内的各个市场。所以,这种现象不会发生,也不能发生。

08年美国的翻版,但美抗风险能力比较强,所以股市还创新高

其实在2016年,中国人民银行就出台了,商业银行倒闭赔付标准,也就说,这一轮房价暴涨,银行已经做好了房地产债务违约的准备,商业银行放贷过多,债务违约银行也会倒闭的,没实力的银行倒闭,对储户的赔付标准早就有了!

土地库存高,有息负债高,是可能的。就算没债务违约了,一样一直萎缩至年销售500万套以下的。这本来为品牌建设和科技消费品创新的市场需求的,问题是这部分人全消费升级的差不多了,贫富悬殊。

出乎人们意料的是高房价下,房地产违约可有两方面,一个是购房者,另一个是房企。购房者违约是人们容易想象的。持续的高房贷还款鸭梨之下,有可能触发还款困难。而另一方面房企也走到了这一情况,是大家很难想象的。我们一直痛恨的房企,今天竟然也走到这一局面。

房企走到这个局面是因为扩张的速度太快。房企总是一边购地,另一边建设销售。要是没有足够的土地资源和项目,他们就难以为继。房企之间也有竞争,有时候被动跟随,是迫不得已的事情。一旦销售回落或者停滞不前,拿在手里的土地和房子就会发生变现困难的情况。任何延长开发和延长销售的情况都会导致成本激增。因为房企一般会有融资的情况。贷款1000个亿,一年下来利息支出就60-70个亿。要是两年增速下降,销售下降,财务成本就会增加,报表看起来会很痛苦。

2018年的时候有个统计,截止至2018年6月,全国房企的有息负债达到了19.2万亿。房企需要的资金量大,举债买地或者举债开发是常态,据统计我国销售排名前20的房企负债没有低于80%的,一方面是销售减速导致举债增加,另一方面是债务到期,还债鸭梨不断增加。房企债务违约是很正常的了。房企债务违约将会导致烂尾楼的出现。对购房者来说会有损失。这点应该是我们关心的。债务压力大,也会导致楼盘交付时不能达到设计时的标准,所以个人购房者来说,验房的必须性就提高了。相信房屋质量相关事件和交房延期相关事件会增多。房企倒不倒的,和消费者关系不大。

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