2020年烟台楼市的10个预测,存量再扩大

2020-01-03 04:36 来源:未知

新浦京澳门赌 1

新浦京澳门赌 2

睿智的人都点了关注

2019进入收官月,回顾这一年,从“小阳春”到寒意凛冽的“金九银十”,楼市的转向好像龙卷风,让人措手不及。

从此更加睿智

现在19年还有不足20天就要过去,即将来临的2020年身兼多重使命,注定是不平凡的一年,在未来一年里楼市走向如何,或许我们可以结合现在所能看到的市场信号,略作一二推测。

全文共计4796字,预计阅读时间:12分钟

1

2019年全年烟台房产市场只能用一个词来形容——惨淡。

收官月,存量再扩大

政府拍地频繁流拍不好过,开发商房子卖不出去不好过,购房者对于高房价叫苦连天不好过。

中国社科院10日发布的《中国住房发展报告》指出:楼市期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年,但到2019年反弹至3.0年,期房去化压力较之前有所增加。

很多人都觉得购房者和开发商是对立面,但今年大家突然发现,所有人好像又都在同一条船上:2017年经济形势好,市场好,大家都好;2019年经济形势不好,市场不好,大家都不好。

诸葛找房数据同样显示,2019楼市库存持续上涨。11月重点监测的20城批准上市面积为2,143.04万平方米,环比上涨30.7%,同比上涨13.5%。

2019年就要跌跌撞撞过去了,2020年市场会不会有所改善,最近很多粉丝问我要不要等到2020年再出手,2020年的市场,就像烟台的冬天一样,时而万里晴天,时而大雪飘散。

而根据腾策十一月数据,烟台商品住宅存量已经突破六百万方达到613.2万方,去化周期接近16个月,几乎重回2016年水平。

在做预测之前,首先要有几个假设,假设条件成立的基础上预测才有意义。

一方面,是开放商跟随“金九银十”的市场节奏,不顾八月已经突破十二个月的去化周期推出大量新房源 ,导致库存攀升。

假设1:全球经济体和平握手,你好我也好

另一方面,连续三年房价疯涨,在“买涨不买跌”心理的带动下,烟台已经透支了太多购房需求。

2019年,不管是国家冲突、军舰驶入,还是金融战、贸易战,还是香港等部门地区混乱,万幸的是最终都得到较为和平的解决,并未对世界经济形势造成太大影响。

而现在市场热度下跌、国家态度明确,经历了一年的阴跌横盘之后,刚需刚改购房者的观望意愿更加浓重,着急出手买房的人越来越少;市场理性化提高,买房投资的人也越来越少。

如果我不小心捡到阿拉丁神灯,那么我的第一个愿望就是:2020年世界和平。

再者,从棚改的角度来看,市场继续增长的推动因素减少,需求动力不足。

假设2:全球经济增速稳定筑底,不出现大的经济危机

不论从哪方面来说,现在供大于求的市场局面都不利好于地产行业。

中国银行研究院全球经济金融研究课题组在全球经济金融展望报告中,对2020年的全球经济发展持较为悲观态度,预计2020下半年全球经济有望筑底,全年增速较2019年下跌0.1个百分。

虽然如此,开发商拿地开发出售的流程却不能说停就停,何况年报大关在即,各家都想冲业绩,谁也不敢停。

2019年全球超过30个国家宣布降息,美国更是连续3次降息。全球经济高度金融化,高流动 性、低增长、低通胀和高泡沫为主要特征。

——12月,烟台预计有12个项目开盘,其中8个为纯新盘首开。

在下行中难免会有单边保护主义出头,以破坏全球经济平衡来刺激本国经济,饮鸩止渴。

叠加的过量供应加上日益走低的购买需求,未来巨大的销售压力可想而知。

全球经济不景气,中国必定难以独善其身。如果我有阿拉丁神灯,那么第二个愿望是:2020年,全球经济要稳定,大家和气发财。

2

假设3、棚改如期推进,城镇化率稳定提升,央行不再放水

2020,烟台楼市路在何方?

根据我国2020年底共计完成棚改4200万套以及2018-2020年完成1500万套的目标来看,2020年预计棚改还有560万套的空间。

12月初,社科院财经战略研究组发布11月份全国城市房产发展月报,报告预测10大房价可能出现一般性下跌的城市中,烟台、青岛、济南均在列。

棚改总套数是固定的,但是货币化的比例还有待商榷。

冠有社科院名号的消息一出,引起不少关注烟台楼市的朋友的关注,许多原本准备买房的朋友又有些犹豫。

根据光大证券公司的预测,2020年棚改购房面积占三四线商品住宅销售面积的4.3%,几乎为2019年的2倍,但货币化安置资金同比涨幅仅为27%左右。

首先,需要说明的是“一般性下跌”

2020年,预计棚改规模同比会有所提升,但以实物安置为主。

社科院发布的预警将涨跌分别分为三档,分别为一般下跌及一般上涨、较快下跌及较快上涨、大跌及大涨,‘一般下跌’属于最低等级的下跌预警

此外,我国原本计划2020年实现城镇化率60%的目标已经提前一年实现,2020年城镇化率任务压力减小,但棚改任务以及新兴的人才引进或许将加快城镇化率的增速。一正一负下,城镇化率稳定发展就好。

其次需要注意的就是社科院此次预警的预测时间

至于M2放水问题,目前来看,国家已经放弃了应对2008年全球经济危机采取的救市策略,希望能继续忍住!再忍住!

这份报告公布后不久,社科院很快又出了一篇文章对报告进行解释,其中就明确提到了此次预测是仅限于未来3个月的短期预警,并非是对明年市场的判断

从目前的政策态度来看,大概率是寻求转型和断臂求生的策略,放水不大可能。如果我有阿拉丁神灯,那么我的第三个愿望就是中国经济稳定,哪怕是稳定小幅下降,也是可以接受的。

熟悉烟台楼市的朋友都知道,年底一向是一年中房价最低的时候,为了冲刺业绩,不少项目都会打出折扣吸引置业,而我们上文也说到,12月有12个项目开盘,其中8个是首推,首开价格一般都是项目最低点,故而未来三个月烟台房价在项目折扣价和首开抄底价的带动下出现下降本来就是正常情况,大概率不会出现其他更高规模的项目降价情况。

阿拉丁神灯的三个愿望已经许完了,我愿意拿出我前30年没中过500万大奖积攒的运气,以及未来70年不中500万大奖的运气,祝愿这3个愿望全部实现。

简单明了的说,2020烟台的房价会不会下降?

然后开始对2020年市场进行预判。

会。

预测 1:GDP增速下滑和CPI上涨的剪刀差会有所缓解,政策救市需求降低

与19年房价相比,2020年市场供过于求的状态将更加明显,各家开发商无疑要进一步以优惠促销来吸引消费者,拉动项目去化率。

这并不是我的预判,而是一个行业内的基础共识,也是明年宏观经济中比较大的一个前提判断。

我们曾不止一次的说过,生产者之间的竞争就是消费者的获益

此次CPI意外的突发上涨几乎都是由二师兄生病引起的,猪肉价格暴涨引发牛羊肉等食品类CPI上涨,进而使得稳定的CPI快速破3,但是更多经济数据表明,整体经济环境并未有明显的通货膨胀的迹象,所以这一次在CPI上涨引发的看似通货膨胀,只是”虚惊一场“。

但是如果拿现在的岁末房价来对比,只能说有可能。

明年会随着猪肉市场的稳定,整体CPI回落,这也是为什么10月份CPI同比增长高达3.8%的情况下,国家仍然敢不断降准甚至降息5个基点的原因所在。

2019年严控寒冬,12月份各开发商均为冲刺业绩,基本都已经给出了本年度的最高优惠力度。

但由于猪肉的饲养需要一个缓冲时间,所以更可能明年CPI仍然较高,后年才会出现显著回落,所以2020年即使会先提前有动作,也不敢有大动作。

而明年房价虽然有下跌可能,但烟台作为二线城市毕竟还具备一定的吸引力,尤其是城市化进程中还有大量农村进城人口保证了刚需购房量,外加目前的处于观望期的其他刚需,市场仍处于比较稳定的范围内,不会出现类似于青岛、济南部分区域的大跌现象,但跌幅超过目前价格5%的可能并不大。

于是一个较为简单的判断就出炉了:既然市场没有想象的那么糟糕,政策也就不会如想象的那样猛烈。

所以拿今年的最低值与明年的平均值来比,结果K叔也不好保证。

想赌国家政策趁机炒房的人,咱先歇会。

社科院预警中后面三个月的“一般性下跌”对于刚需购房群体而言,应该是一年内买房置业不可多得的窗口期。如果有需求现在可以及时下手,以免未来拿了小优惠却丢了自己心仪的房子。

预测 2:中央定调,不会有全面刺激性政策提出,市场大涨缺乏推动的理由

3

给明年市场定调的中央经济工作会议刚刚结束,在开会之前,几乎全部机构及专家沉默了,罕有人对会议做出预测,市场的复杂程度让大家无从下手去预测,只能看国家对于市场如何定调,然后市场就一定会沿着政策定调走。

未来烟台楼市走向如何?

2019年后,稳定的市场就像一潭平静的湖水,政策的大桨指向哪个方向,市场的小船就一定会驶向哪个方向,而2019年12月,中央经济工作会议上关于房地产的指示是:只字未提。

从现有的信号来看,长去化周期高库存积压低购房意愿无疑都在预示着明年的市场低温

这就意味着,市场先看看再说,不着急改变。而这背后隐藏的含义便是,现在市场稳定着挺好的,既然去年买的棉袄今年还能用,那就先不要折腾了。

而目前的地产市场高杠杆风险仍是常态,国家将地产作为稳定器而非追退器的态度依旧明确,在这种情况下,未来对于地产企业的资金链严控仍是趋势所在。

预测 3:从数据技术层面上来分析,2020年烟台房价不会大涨,刚需先放心。

市场和资金两方压力下,开发商的投资开发意愿和投资能力必然会受到抑制。

就像世界上没有无缘无故的恨,也没有无缘无故的爱。

对于中小地产企业来说,明年依旧是难捱的一年。

房价没有无缘无故的上涨,也没有无缘无故的下跌。

破产潮会继续清洗业内资金链抗压能力不达标的中小企业,资源向头部大型地产公司聚集的状态不会停止,地产不再是随便什么人都能靠建房买地赚钱发家的蓝海。

从2011年至今的70城二手房住宅价格同比可以看出,除2015年的强刺激政策和2017年的强抑制政策之外,三线城市在其他年份变化都是较为缓和,并未在短期内出现较大波动。

与此同时,对于烟台,随着库存量的继续增加,如果购买意愿继续低迷,去化周期突破18个月,根据自然资源部4月17日发布的2019年住宅用地“五类”调控标准,烟台的供地很可能会受到控制。

截止到2019年四季度,三线城市的数据还处于下跌趋势,即使是要涨,也要先有一个低谷期,走出V形才能涨,但目前还处于下跌趋势,所以单纯在数据技术层面分析,2020年烟台房价都不会大涨。

而国家在目前“房住不炒”的坚定政策态度下显然不会出台强刺激政策,因此明年市场对于开发商来说或许仍将延续今年年末的低温,地产市场从严冬回暖恐怕还需要更长的转折时间

预测 4:房产投资占GDP比重过大,房产作为刺激经济手段已经告一段落,明年会继续减弱对房产投资的依赖

新浦京澳门赌,烟台买房全攻略:

从房地产投资占GDP比重中可以看到,自从我国进行房改之后,房地产投资占GDP比重一直要远远高于美国、日本,这里面会有一定国家发展阶段因素,中国是发展中国家,基础建设及房产建设需求要远大于发达国家。

新房

但从最近几年国家出台的一系列政策来看,从新旧动能转换到全面扩大一带一路合作,从接受经济发展新常态到提高GDP发展质量,这背后只有一个逻辑——我们不断的寻找新的经济增长点,我们不想再继续依靠房产开发来刺激经济发展。

|二手房|找小区

尤其是2018-2019年的努力,中央开会的主题始终围绕在化解系统性经济危机,想要减轻对房产市场的依赖并让市场减速,做好经济危机预防是第一步。

资讯

预测 5:杠杆率快速增加隐含内部风险,稳杠杆成为长期任务,稳杠杆前提便是稳房价

|查房价|行 情

全面放松意味着房价的下一轮周期开始,而从全球主要国家居民杠杆率来看,只有中国的杠杆率是稳步上涨的,我们已经从储蓄大国不断走向负债大国,虽然目前储蓄率在全球仍然处于较高水平,但居民杠杆率也已经逼近日本,远高于巴西和印度这样的发展中国家。

原创不易,在看一下呀

据光大证券报告显示,2008-2019年个人住房贷款增长9倍,远超人民币贷款及房地产贷款增速。

未来一段时间稳定杠杆将成为主要任务,恐怕会一直持续到新兴产业振兴起来。

预测 6:城市分化发展继续加剧,2020年山东市场压力较大

2018年后,房产市场已经无法用全国、一线、二线、三四线这样的词眼来总结趋势,一城一策成为主流观点,甚至一区一策。

如南京六合区放开限售政策,成都高新南区放开限购政策,天津滨海中关村科技园、天津宝坻中关村科技园放开部分北京人购买政策。

最近几年从东西差距到南北差距的转变,从重点扶持中小城镇发展到重点扶持特大城市及城市圈发展,山东地理劣势逐渐增加。

而随着人口老龄化加剧以及新生人口的急剧减少,人口这个房产市场最大的支撑需求,离山东越来越远。

以上几点一直在说烟台市场缺乏大涨的可能,但同时烟台也缺乏大跌的可能。

2019年,预计烟台商品住宅成交面积同比下跌30%-40%,一方面这意味着市场下行,但另一方面更加表明市场有太多的观望情绪,而这些观望人群,就是房价大跌的止跌基石。

一旦房价出现松动,观望需求就会有部分释放,成交量应声上涨。

成交上涨会直接带给市场信心,进而将市场稳定住。所以烟台绝不会出现类似于青岛、济南部分区域的大跌现象。

青岛西海岸和济南西部新城由于炒作因素较为浓厚,当市场下行时需求急剧撤退原形毕露,因此这部分区域下跌较为严重,但烟台并未有严重的炒作区域。

所以盼望烟台房价大跌的朋友,很抱歉的告诉你们,你们要失望了。

预测 7:市场跌幅超过5%没可能,还在观望中的刚需,想要上车的,可以选择上车了

首先和大家解释一下什么叫做刚需,别轻易对号入座,在烟台这样的弱二线城市里,刚需人群其实很少很少。

所谓的刚需,严格意义来说,是现在没有住房需要租房住的人,并且要考虑结婚时间,结婚绝对是最大的刚性需求。

2019年市场不景气,12月份各开发商均出台较为明显的购房优惠来冲刺业绩,已经有了很大优惠,比如说万科翡翠大道,计划推出4号楼,并且价格上有所优惠,虽然明年房价仍然有下跌可能,但跌幅超过5%的可能不大。

刚需需要综合租房成本、生活成本等各种成本,所以部分项目年底优惠力度和明年降价后的优惠差别不大。刚需可以根据需求选择上车。

预测 8:关于社科院做出烟台明年房价下跌的预测的解释

12月初社科院财经战略研究组发布11月份全国城市房产发展月报,报告预测10大房价下跌城市,烟台、青岛、济南均在列。

在这个稳定的市场下,市场未来发展基本都靠政策来引导,变数较多,因此很难预测长期变化。

社科院在做出11月份的月报之后,很快又出了一篇文章对报告进行解释说明,仅限于未来3个月的短期预警。

为了验证该判断,我专门就烟台问题咨询该报告的主笔人,社科院邹老师表示明年的房价形势需要再继续观测。

所以报告的预测只是一个短期预测,不作为明年市场的一个判断。

预测 9:烟台商品住宅去化周期高达16个月,降准降息幅度只能够让市场止跌,力度不足以使市场回暖

2019年进行的降准降息,被认为是下一个周期的开始,但据腾策数据,2019年11月,烟台商品住宅去化周期高达16个月,公寓产品去化周期22个月,商业市场产品去化周期90个月,办公产品去化周期80个月。

去化周期较长,开发商的投资开发意愿会受到一定抑制影响,而国家又不会出台强刺激政策,因此明年市场,开发商会更加谨慎。谨慎之下,谈何贸然回暖。

预测 10:烟台城区发展分化明显,西部发力,东部疲软

2019年烟台发展最快的地区非芝罘区的幸福北部新城的快速推进和开发区自贸区的成立。

2020年,烟台城区之间的发展分化会更加明显。

旧城改造已经在全国范围成为一个主力推手,幸福北部新城和海上世界项目均在烟台未来重点发展的6个片区里面,2019年更是用拆迁效率向人们证明了新城发展的速度。

房产市场的价值不在于当前,而在于未来发展潜力。幸福部分地区目前处于脏乱差的局面,但并非不可逆转,但幸福的位置是后期将烟台整个城市练成一片的关键所在。

山东发展最大的诟病是营商环境较差,而自贸区在很大程度上对该诟病进行了改善优化,2019年已经陆续有众多中小企业入驻,这种影响在2020年会更加明显,自贸区的出现会带动开发区片区的经济环境,同时也给开发区带来人口和发展活力。

大涨或者大跌,都只能存在于过去不健康以及不规范的房产市场中,房改20多年,市场已然有了足够的经验,政府也有了足够的决心和信心,让房产市场回归到正常的经济运行规律中来。

2020年,老实转型,踏实发展才是王道。

另:2019年12月14日下午2点,新sir联合安居乐、樊登读书会举办2020年房产投资趋势展望闭门私享会,地点为芝罘区北马路保留建筑4号南机关城市书房。

关于2020年市场分析与预测,新sir届时会和大家有着更多分享,欢迎大家来聊。现场还将抽取樊登读书会会员年卡及购书券。

版权声明:本文由www.301.net发布于新浦京澳门赌,转载请注明出处:2020年烟台楼市的10个预测,存量再扩大