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2020-01-03 04:36 来源:未知

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港珠澳大桥贯通启示录:我为什么这时候买入龙光地产来自智通财经app的原创专栏

《中国房地产报》报道

在香港回归20周年之际,再有一件事情将彻底改变粤港澳三地未来的经济走向,那就是港珠澳大桥的贯通。而这,也将深刻影响粤港澳大湾区的房地产格局。

珠海正成为房企布局粤港澳大湾区的重要选择,而近九成拿地者是“过江龙”,并存在粤系房企倾向旧改拿地,区位吸引产业地产落地的两大趋势。

如果说之前11个CEPA的安排,是确定了粤港澳三地的合作框架,那么规划、建设周期长达8年之久的港珠澳大桥,则是实实在在的战略落子——这一座大桥,加之围绕其的包括深中通道等三座大桥的建设或通车,在地理空间上将粤港澳大湾区、11个城市完美的融合为一体。

龙头房企

规划在前,市场先行。在这一座大桥贯通之前,房地产商们早已先知先觉。在6月28日,首创置业击退卓越、中海等,以外来户的身份拿到龙华商业地块。

连续竞拍珠海地块

外来户龙湖地产也高度看好深圳行情。在5月16日,以大杀四方的态势,击退其它对手,高价拿下盐田沙头角商用地。

事实上,珠海今年吸引了多家外来房企进入,而今年出让的17宗地块中,外来房企拿下15宗,“过江龙”来势汹汹。

在香港,国内地产商也在拼杀,争夺地块。数据显示,2017年至今,香港所有政府招标的住宅地皮均被内地地产商收入囊中。

/据中国房地产报报道/

这里衍生出2个问题:

为什么珠海会忽然成为房企关注的热点?为什么面对较为苛刻的条件依然大手笔拿下地块?珠海近期拿地有什么趋势?

1.为什么外来户们反而比深圳本土企业更看好深圳地产行情?

《中国房地产报》采访了莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东,解读了这一系列动态背后的原因。

2.为什么内地地产商比香港地产商更看好香港本土的地产行情?

中国房地产报:珠海为什么能够吸引那么多外来房企入驻?为何房企会选择珠海作为粤港澳大湾区的首站?

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陈铁东:珠港澳大桥开通及深中隧道开建使得珠江东、西两岸联系更加紧密,珠海未来同香港、深圳的交流更加频繁,发展潜力较大。

如果翻开整个人口和经济走向就会恍然大悟。

中国房地产报:包括宝龙地产、世茂集团都是拍综合体项目,其中世茂的拍地要求要打造五星级酒店。在珠海做综合体项目,操作起来是比广深要容易吗?相比广深的回报率,珠海的回报率高吗,尤其是做商业和酒店?

在目前整个国内人口增长迟缓的前提下,对人口的争夺成为各城市战争的下一个瞩目点。仅以深圳为例,2016年深圳人口净增加逾50万人,其中很大一部分为净流入人口,而民间则预计深圳净流入人口高达80万人。

陈铁东:在珠海开发综合体项目,相比于广深这样的中心城市,地价优势会比较明显,开发办公、商业、酒店等商业地产,通常在非中心城市的投资,所要求的回报率会高于广深这样的中心城市,但不能一概而论,要看具体项目。

但如果将时间回溯,这一轮超过50万人以上的人口大流入,自上世纪90年代即已开始。根据深圳政协委员金心异的调查,1997-2002年,是深圳人口增长最快的五年,每年净流入超过100万人新浦京澳门赌,!2002-2007年每年净流入50万人左右,至2007年深圳实有人口已超过1200万人。如今,10年之后,深圳人口高达2200万人,10年再增加1000万人,相当于每年增加100万人。

中国房地产报:相比东莞惠州佛山等承接广深外溢区域,珠海是否也有做产业优势?

不仅仅是深圳,翻开各地统计表,广州、东莞、佛山等城市在过去20年间,已吸引了全国数千万的人口,这是何其庞大的数字规模。

陈铁东:在大湾区规划中明确提出要发挥澳门-珠海强强联合的引领带动作用,深化澳珠合作,预计未来二者之前的互联互通,协同合作更加深入。

再翻开经济增长统计表,整个中国人均GDP密度40强中,逾70%集中在长江以南,其中又以珠三角为最,占据前15强中的6强。

未来珠江西岸将以珠海为龙头建设先进设备制造产业带。珠海的六大产业为电子信息、家电电器、石油化工、精密机械制造、电力能源工业、生物医药等,拥有格力电器,纳思达等龙头企业。珠海的横琴粤澳合作中医药科技产业园等众多创新载体建设,及科创新走廊也使得珠海将显著受益。

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(数据统计:第一财经)

在过去30年的改革开放历史长河里,珠三角人口涌入全国第一,经济增量和GDP密度全国第一,且人口年轻化程度远高于全国,如此,房价如何没有未来?

这是外来户看好香港、深圳等地房地产的几点要义。

更为重要的是,如今港珠澳大桥即将贯通,一桥飞架三地,联结粤港澳,将原本各自发展的城市连接成一体,这期间各个城市因互联互通而碰撞出的区域地产升值,将充满想象空间。

四座大桥完全改变粤港澳湾区

粤港澳湾区的城市,过去是自行发展,彼此联动不强,这从深圳和东莞出发到中山即已得到证明。

例如,从深圳到中山约120公里,自驾车只能经过虎门大桥。一遇上出行高峰,虎门大桥就拥堵不堪,堵上六七个小时已常见。

现在,以港珠澳大桥作为起点,有四座大桥将珠三角所有城市打造成一小时经济圈。

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这四座大桥分别是:

1、虎门大桥。作为献礼香港回归的世纪工程,在1997年正式通车。连接东莞、广州。

2、港珠澳大桥。根据新华社报道,港珠澳大桥即将于今年7月全线贯通,有望年内通车。这将实现珠海、澳门与香港的陆路对接。通车后,珠海到香港将由现在水路约1小时、陆路3小时以上,缩短到半小时左右。

3、虎门二桥。在2013年开建,将于2019年建成,连接广州、东莞。

4、深中通道。2016年底开工,预计2024 年建成。连接深圳和中山,方便深圳与粤西中山、江门、珠海经济流通需求,减轻虎门交通压力,对湛江、茂名、阳江出入深圳由经虎门的2个小时缩减为20分钟。

这四座大桥将各有优势的城市密切联系在一起:如世界三大金融中心之一的香港、创新之都深圳、最强的商业中心之一广州、”世界工厂”东莞、民营企业最活跃的中山和佛山。

智通财经注意到,在粤港澳大湾区的建设中,这“九市二区”各司其职,优势互补,这是粤港澳大湾区协同发展的有力支撑。

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值得一提的是,湾区产业发展起来,能提供大量的就业机会,吸引大量的净流入人口,这为当地的房地产发展奠定强大的需求。

另一方面,从历史上看,珠江口东西两岸长期“东强西弱”,如深圳的社会经济发展水平就明显强于珠海,珠海的人口密度远低于深圳。

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这样的格局或能迎来改变。随着珠江两岸人流、物流、信息流的大幅加强。珠江西岸的珠海、中山、佛山正在追赶东岸城市。

城市间追赶的热度已经显见。近期,珠海拍地,众多房企参与争夺,土地市场热度不减。同时,在楼市调控之下,据网易珠海房产统计,6月珠海房价各片区楼价趋稳,收录的近150个楼盘中有13个楼盘出现价格调整,主要调整上涨价格幅度范围在300-2000元/㎡。

谁才是粤港澳大湾区最佳投资标的?

粤港澳大湾区城市群的建设,利好当地房地产的发展。许多内房企在珠三角都有所布局,从中分得一杯羹。

房企尝到粤港澳大湾区建设甜头,而在资本市场上,投资者也渴望吃得一块肉。那么,在众多内房股中,哪支票才是投资的最佳标的?

对于房企而言,最重要的一个竞争利器是土地储备。此前,多家券商在推荐粤港澳大湾区的受益地产股时都明确表明,应该关注广东土储大户,具体的公司为龙光地产、碧桂园、雅居乐、深圳控股。

智通财经以此4家公司为样本,进行对比分析,哪家房企是最佳投资标的。

从土地储备来看,截至2016年底,碧桂园国内的可建建筑面积约1.6604亿平方米,其中有37%即6143.48万平方米分布于广东省;雅居乐的项目预计总建筑面积约6690万平方米,其中广东省约3255万平方米;深圳控股的规划建筑面积约785.9万平方米,其中广东省约458万平方米。截止2017年3月20日,龙光地产在粤港澳大湾区的货值约2900亿元人民币,占全公司货值3400亿(总建面约2650万平米)比重85%。

粗略对比来看,碧桂园、雅居乐、龙光地产在广东的土储较多。

从公司成长性来看,碧桂园在2017年一直保持房企销冠之位,销售额逼近3000亿大关,其龙头房企的实力有目共睹;雅居乐的业绩增长被看好,并且现金流也较为安全;龙光地产一直保持高盈利水平,财务稳健,也是业界看好的一支“白马股”。

上述3家公司基本面表现良好,再来看其在近期地产板块几轮上涨中的估值修复情况。

首先,碧桂园在2017年开年至今累计涨幅108.53%,6月30日收盘价报9.05港元,相较于1月3日的4.34港元上涨109%。

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雅居乐累计涨幅81.01%,6月30日收盘价报7.15港元,相较于1月3日的3.95港元上涨81%。

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龙光地产累计涨幅75.77%,6月30日收盘价报5.15港元,相较于于1月3日的2.93港元上涨76%。

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受益于开年以来南下资金扫货等因素,这3家公司也趁势大涨。这一轮暴涨之后,后续的上涨空间还有多少?

从目前PE来看,碧桂园约15倍,雅居乐11倍,龙光地产仅约6倍。由此来看,在地产板块的这一轮估值修复后,龙光地产和同业相比,依然估值最低,还有上涨空间。

另外,根据wind数据显示,龙光地产在2017年及2018年的预计市盈率仅为四五倍水平,也是行业最低。

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龙光地产的低估值已经被多家券商盯上。近日,花旗再出研究报告,已经给出了粤港澳大湾区最佳投资标的的答案,那就是:龙光地产。

在花旗看来,龙光地产已高度渗透粤港澳大湾区包括深圳在内的8个主要城市,拥有庞大且成本低的优质土地储备,预期龙光地产的上半年业绩亮眼,盈利将攀升至更高水平。花旗表示,龙光地产目前估值吸引,股息收益率更高达6.7%,重申买入评级,目标价6.2港元。

在近期内房股的多轮上涨之后,押宝粤港澳大湾区的龙光地产已经悄然成为了最佳投资标的。

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