新浦京澳门赌:或通过分拆释放压力,押宝商管

2020-02-12 20:41 来源:未知

宝龙地产总裁许华芳招牌式笑容背后赌性十足。

舍弃老本行,投身新方向,也算是实事求是的典范了,宝龙地产便是一个例子。1993年,以提供物业管理服务为主的华龙物业管理在厦门成立;2007年,上海宝龙商业正式成立,提供商业运管服务,也就是目前宝龙地产的运营实体,并且仅仅两年之后便在港交所成功上市。宝龙地产以商业地产为主营业务,专注于开发和运营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。2010年之后,宝龙地产经历了快速发展的五年,收入增速不断升高。但是随着政策面及行业景气度的变化,高增速在2015年戛然而止。智通财经APP观察到,2015年收入增速从2014年的33%大幅降至23%,并在2016年进一步降至20%。虽然收入仍然在增加,但是增速下滑也是一个不容忽视的信号。也就是从2016年开始,公司终于不再将业务局限于商业地产,开始发力住宅地产,两年后终于看到成效。2018年宝龙地产收入同比增长25.7%,2019H1这一数字进一步增加至32%,再回往日雄风。然而在这风光的背后,另一道危机却悄然而至。疯狂扩张的住宅业务2016年开始发力住宅地产之后,该业务经历了高速扩张期。智通财经APP统计到,2009年上市以来,宝龙地产合计购得住宅用地45块,共324万平方米,其中近三年就购买了36块地,共249万平方米,面积占比76.9%,从最新拿地情况来看,也是住宅用地居多。2016年至2019年上半年,公司土地储备累计建筑面积从1070万平方米增至2437万平方米,大幅增加128%,扩张速度可见一斑。另外,从收入口径可以更加直观地看出,2019H1物业销售占比85.7%,其中住宅贡献70.5%,而在2016年这一数字还仅是27.2%。因此可以说,宝龙地产已经从最初的商业地产企业转型成了住宅地产企业。从收入增长看,这样的转型算得上成功。2019H1公司实现营业收入122.52亿元,同比增长32%,归母净利润18.03亿元,同比增长35.6%,核心归母净利润12.45%,同比增长48.9%。但实际上,包括2018年的收入增速,都是基于之前的低基数而来的,平均看来,公司只能算是修复了前两年的收入损失。虽然收入增速尚可,但是从收入规模和财务实力上,宝龙地产的实力则十分一般。据智通财经APP统计,在港股房地产行业中,宝龙地产2019H1的收入排名32,净利润排名41。在市值top30的公司中,2019H1的收入中位值218亿,平均值408亿,以及净利润中位值123亿,平均值163亿,都远超宝龙地产的同期数据。而且收入增速的反弹是快速转型的结果,但是转型并不顺畅。在转型之前,商业用地的土储增加是很平滑的,伴随转型带来的住宅用地的极速扩张,也带来了严重的资本结构的问题。资本结构危机宝龙地产的资产负债率不断增加,2018年升至75.16%,同比增加6.03个百分点,并于2019H1进一步增加至76.09%。与资产负债率相比,91.4%的净负债比或许更值得注意, 而这一值在2017达到顶峰将近100%,也正是转型的关键时期。净负债比可以有效反映出公司短期的债务压力,而近几年宝龙地产的现金短债比基本在1左右浮动,这都能反映出公司的偿债压力非常之大。另外智通财经APP注意到,虽然2019H1的净负债比有所降低,其原因主要是银行借贷增长了11.7%,但是现金余额却增加了24.8%。然而,净负债比降低不意味着其财务状况就变好了,中期报告显示,其借贷利息支出达到16.77亿元,同比增加36.2%,若加上债券及租赁利息,同比增加35.4%,远远超过借贷资金的增加速度,说明其借款利率大幅增加,据了解其实际借款利率由去年同期的5.95%涨至6.24%,增加0.29个百分点,反映出融资端的压力。伴随负债情况恶化的还有公司的存货周转,2019H1的存货周转率为0.17,远低于去年同期的0.23,存货周转天数从781天升至1047天,令公司的现金回流速度大幅下降,进一步加剧了公司的资金危机。不过,宝龙地产也没有无动于衷,智通财经APP注意到,其实在中期业绩发布之前两天,其子公司宝龙商业向港交所递交了上市申请书,而宝龙商业是今年三月份才从母公司分拆出来,主营业务是向商业物业提供商业运营服务。可见,宝龙地产已经准备完全向商业地产说拜拜了,而实际上,宝龙商业赴港上市任重道远。分拆上市就能替母公司“分忧”?如果说,分拆宝龙商业是因为商业地产发展式微,在智通财经APP看来,更直接的原因可能是为了给母公司“分忧”。首先,从宝龙商业的资产情况来看,据招股书披露其资产负债率居高不下。2016年至2019H1,其资产负债率分别达到99.1%、94.5%、89.4%、86.6%,虽然近两年有所下降,但是仍然远远高于行业平均,据Wind统计,在港股市场市值top30的上市公司中,平均资产负债率仅为60%。虽然从资产和负债的数额上,分拆公司只是母公司的一小部分,但是远高于原公司的负债率,也确实对分拆后的保留公司负债情况有所裨益。另外,更重要的是分拆上市后,可以作为独立融资平台,为母公司融资输血,改善公司的资金流。不过从分拆公司的质地看,其收入近三年复合增长约26%,加上母公司商业地产业务本身就成长性一般,因此能否获得港交所入场券另说,即便成功上市,其估值和投资者关注度估计也不会太高,为母公司融资造血的想法可能并不容易实现。

自诩“怪人”、工作狂的他,早已坐上这张赌桌——公司2020年冲击千亿规模。

宝龙地产以商业地产立身,曾与万达集团齐名,最近几年却急速转向住宅地产领域。

公司借此快速上升:2017年销售额首破200亿元,2018年超400亿元,今年550亿元销售目标已完成8成。

老爹许健康虽仍是公司董事局主席,41岁的许华芳成为实际操盘这家企业的舵手。

转舵奔往千亿房企俱乐部,他手里有两张“王牌”:一张是以“住宅”养“商业”,一张则是剥离商管业务上市。双管齐下情况下其实是个矛盾体:一边要冲击规模,一边则要控制债务水平。

如果千亿目标没有延后,今明两年公司压力甚大。

“小万达”发力住宅

住宅地产业务周转快、回报高,是宝龙地产大力推进的业务板块。冲击千亿目标,住宅地产业务重任在肩。

斑马消费梳理发现,公司加码住宅地产业务的时间较晚,在2016年之后,其发展重心才向住宅板块倾斜,商业地产逐渐“失宠”。

为更直观了解宝龙地产的商业和住宅板块销售变化,斑马消费统计了公司从2014年至2019年上半年的销售数据,商业、住宅业务两个板块的逆转轨迹十分明显。

2014至2019上半年,商业地产销售额分别占比公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%,住宅地产销售额分别占比公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

真正发生重大逆转的是在2017年:商业地产成为配角,住宅成为业绩主力。当年,住宅业务销售额同比增长121.42%,商业地产销售额下降34.56%。

2017年,中国房地产行业竞争格局是强者更强,虽然房企集中度快速提升,实际整体销售增速开始放缓。

仅仅在2017年上半年,全国商品房销售增速22%,随着银行信贷收紧和楼市密集调控政策出台,诸多房企销售增速呈现出下行趋势。

然而,公司拿地速度和规模却大幅增长。

从新增土地储备来看,2016年至2018年分别新增13幅、18幅和29幅,新增土地储备规模分别为382.31万方、386.2万方和574万方。2015年,公司仅新增3幅地块,土储面积66.2万方。

2019年6月末,公司总土地储备量达到2440万方,已是2015年的两倍。

商业地产逐渐成为配角,住宅地产业务占据主场,公司也对商业和住宅用地比例作出大胆的调整和规划。

2018年,公司支出124亿元土地款拿地29块,其中,住宅用地占比56%,商业用地占比23%,车位用地占21%。

2017年,公司首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式(即3个月完成方案、6个月开始预售,9个月资金回笼),业绩得到极大提升。

公司的年销售额在2017年首次突破200亿元,达到208.82亿元;2018年实现410亿元;2019年前9个月,完成销售额451.30亿元,是今年550亿元销售任务的82.05%。

剥离商管业务

公司以商业地产发迹,巅峰时与万达齐名,有着“小万达”之称。最近几年资源逐渐向住宅倾斜后,公司商业地产项目的推进速度一度放缓。

斑马消费梳理发现,2016年至2018年,公司的商业项目开业数量分别为7座、5座和3座。

2018年,新城控股旗下吾悦广场开业19座,大悦城、华润置地、旭辉控股等房企也在商业地产领域频频发力,宝龙地产的商业项目事实上已处于被动局面。

这更会进一步影响到已剥离、正冲击港股的宝龙商业。

宝龙商业主要收入来源为租金和服务费收入,主要业务对象是公司及其下属企业,大部分收入来自母公司及附属企业。

此前宝龙商业向港交所递交的招股书显示,2016年至2019年前4个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、5.00亿元。同期,纯利分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元、0.55亿元。

不过,宝龙商业自身状况并不容乐观,其资产负债率较高,2016年-2019年4月底,资产负债率分别为99.1%、94.5%,89.4%和86.6%,甚至超过今年上半年宝龙地产的资产负债率76.09%。

公司主力产品线宝龙广场旗下36出商业物业平均出租率为84.3%,中指院数据显示,2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%。

企查查显示,宝龙商业还牵扯多起房屋租赁纠纷等。在同行业,目前宝龙商业的体量规模小,经营能力水平也尚待提升。

此前,不少房企选择将商业板块分拆上市,通过资本市场的资金等优势促进商业板块发展。

宝龙地产在今年中期业绩会上承认,分拆宝龙商业后,可能会让宝龙地产财务指标有所改善。许华芳对此似乎没期望太多,他表示,分拆商业业务上市是透过分拆及市场化,让品牌、业务能独立成长。

千亿债务压顶

宝龙地产急速狂奔,自身债务在大幅增长。

斑马消费梳理发现,公司总负债从2017年的660.17亿元,增至2018年的992.5亿元,增幅50.33%。2019年上半年,公司总负债规模达到1081.70亿元。

今年上半年末,公司有息负债495.94亿元,一年内应偿短期借款125.41亿元,在手现金有166.08亿元,公司对外担保金额212亿元。

2019年上半年,公司总利息开支16.90亿元,同比增长35.4%。2019年上半年,公司实际借款利率6.24%,同比增长0.29个百分点。

2018年,公司归母净利润实现28.37亿元,同比减少15%左右,同年,公司利息支出高达29.58亿元。

公司资产负债率逐年攀升,数据显示,2015年至2018年,公司资产负债率分别为65.86%、67.21%、69.13%和75.16%。2019年6月末,其资产负债率升至76.09%。

2019年以来,是最近几年来公司发债较高的一个高峰期。

斑马消费初步统计,从今年初至10月,公司已连续发行4笔超短融券,融资规模合计13亿元。另外,还发行一笔2亿美元优先票据、1笔10亿元中期票据和1笔3亿元住房租赁专项公司债券。

债务成为悬在公司头上的一把利剑,许华芳在2018年业绩会上说,会把债务控制在一个比较合理的水平。

在行业普遍降低负债趋势下,宝龙地产一边逆市加杠杆冲击千亿,一边要控制债务水平,二者的平衡术,本身就是这场千亿赌局的最佳看点。

关键词阅读:宝龙地产 许华芳

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