地产大佬,房价还会涨吗

2019-10-24 00:45 来源:未知

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从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出,一切都在发生改变,楼市调控思路也在变,市场也在从过快上涨向稳定过渡,人们的心理预期也显得理性了很多。全国楼市格局也在变,如果说过去三四线城市的那一场轰轰烈烈的棚改,是刺激房价上涨的重要原因,那么随着棚改的相继退出和减弱,三四线城市加上无人口资源产业支撑,早就后劲不足。

如果说2016年底刚提出“房子是用来住的不是用来炒的”这个定位是房地产酝酿一场变化的开端,那么2019年正在让这场变化逐渐成为现实。有时候说巨变可能很多人无感,但是站在历史长河中,你会发现房地产市场化改革20年来,其历史贡献不容小觑,但是也正在告别过去,向未来招手。不妨慢慢道来,看看房地产正发生哪些新变化,而且这些变化也预示着房地产本身的功能在发生逆转,中国楼市走向也迎来新时代。

更关键的是,我们的房地产与经济的逻辑也在发生改变,过去对于房地产的依赖有目共睹,但是从最近官方表态不难看出,摆脱房地产势在必行,而且这不仅仅是决心,更是一种毅力和底气。因为过去大家都在赌,不可能会摆脱房地产,所以大家也都利用这一点制造房地产热点来炒作,不仅推高房价,也让购房者非理性买房,从而步入恶性循环。

1、国家重新定调房地产,从“发动机”向“稳定器”变化。

可是房价上涨的动力减弱了,势必会对经济造成巨大影响。而且过去房地产的挤出效应也让消费能力变得更加低迷,所以,如果不依赖房地产如何确保经济稳步增长?一定有很多人担心,更有很多人自作聪明,以为未来房价还会有大涨机会,对此继续抱有幻想。

中新社发表文章对房地产的历史及未来进行了重新审视。既肯定了历史上房地产对经济增长的重要地位,也宣告房地产新阶段的开始。中新社文章评论称,伴随中国经济的转型换挡,房地产业发展阶段相应转变,“发动机”的作用减弱,“稳定器”的角色逐渐凸显。而社科院的报告也用数据证明了这一点。

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没想到的是棚改渐退,旧改又来了,而这个旧改不完全等于过去的旧改和棚改,不再大拆大建,更重要在于修补和翻新,比如对配套设施对外立面等进行整改,这就不会造成传统的房地产继续唱主角了。

如果从数据上来看,2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。本报告显示,随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大,拐点处的房价收入比为9左右。也就是说,当房价收入比超过9以后,房地产对经济增长的影响将得不偿失。

可以说1998年以后,“促使住宅业成为新的经济增长点”成为一直延续20年的主旋律,对房地产特别是住宅行业起到了重要的作用。然而时过境迁,房地产大搞拆建时代已经过去,而且更重要的在于房地产对于经济增长的正作用也在减弱,反倒是负效应在加强。特别是存量市场更是一个巨大的市场,房子总量不缺基础上,该如何进行二次分配,让房子真正做到用来住的有效化利用,这才是未来的根本。

这是什么信号呢?从官方表态中不难发现,房地产的地位在改变,不是说房地产要被抛弃,而是其一个阶段的历史使命已经完成。过去靠房地产拉动经济增长,如今既不能也不会这么做。但是在“稳定器”作用下,也逐渐让房地产市场波动收窄,告别“大涨大跌”。

棚改过去,旧改来临。这到底是一个什么样的布局,或许你想不到,因为有人说这是又让房价大涨的一个刺激,也有人说这与当年的房地产又是完全不同的一套逻辑。无论如何,旧改的体量听起来也非常令人震惊。

对于购房者而言,也应该放心踏实了,既要放弃过去房地产高速增长的思维,还要放弃房价会大跌的担忧。

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2、4万亿旧改代替棚改,标志着房地产大拆大建结束。

国家曾披露,“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”,这是最权威的说法。全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。而且住房公共维修基金还存有5千亿资金也能够因为旧改而盘活起来。

这两年,三四线城市房价上涨尤其与棚改货币化分不开,但是随着棚改减退或淡出,三四线城市大涨时代也没有了支撑,这也意味着全国楼市将进入稳定通道。很多人担心,是不是棚改货币化结束了,房地产就会大大萎缩从而影响经济发展呢?

所以,巨大的体量数字还是令不少人艳羡的,特别是炒房的人,觉得这是给房地产注入了一股新鲜血液,就像打了鸡血,房地产又有机会了,房价又要大涨了。真是这样吗?如果国家还想让房价大涨,为何还会抑制房价过快上涨呢?这显然是打错了算盘。

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旧改这步棋实际上打的非常划算,既保证了经济增长,又可以改善民生,还能摆脱对房地产的依赖。继“棚改”后,“旧改”再次成为市场关注的焦点。如果说两者都是促经济的手段,那么二者不同则在于与房地产的关系。

不用多虑,早就有安排。棚改渐退,旧改又来了,而这个旧改不完全等于过去的旧改和棚改,不再大拆大建,更重要在于修补和翻新,比如对配套设施对外立面等进行整改,这就不会造成传统的房地产继续唱主角了。我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。而且住房公共维修基金还存有5千亿资金也能够因为旧改而盘活起来。

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旧改这招棋布局就非常划算,既可以保证经济增长,也能改善民生,还不用再过多依赖房地产。所以,传统的房地产将告终结。

“棚改”应该说还是重在房地产,三四线城市的火爆就与此密不可分,而“旧改”则更侧重于基建。“棚改”从根本上说还是通过拉动房地产投资稳经济增长,而此次“旧改”主要是通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求,因此对房地产需求影响有限,对房价影响有限。

3、“稳房价”之后,北京深圳等大城市开始出手“稳房租”。

棚改当初更是一种去库存的需要,不仅推动城市发展,也降低了风险几率。棚改特别是货币化安置也一定程度上导致了部分城市房地产市场过热、房价上涨过快等问题。棚改退出是必然。

近日,北京、深圳两大一线城市同时针对租房市场出手。北京规定,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。深圳更是大刀阔斧的改革,不仅将建立租房网签制度,而且推出租房指导价格制度,且以租房缴税作为管理制约。这是国内首个推出“稳房租”政策的城市,具有明确的政策信号意义。

旧改则更强调物尽其用,让房子是用来住的发挥更大的作用,过去都是拆了重建,现在在原有房子基础上,让房子变得住得更舒服,也就是说,很多人可能不用急着买房子了。听着好像都是对房地产的不好啊,这对房地产市场过热会起到抑制作用,那么房价会大跌吗?我想说,房价不会大涨也不会大跌,房价不会因为4万亿的旧改再重复过去的房价大涨。因为,稳增长不是让房价大涨。

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“稳房价”可以说已经取得一定成绩,尤其是在一二线大城市,租金的稳定比房价还更重要。因为如果觉得房价高,还可以选择租房,如果房租都高到租不起,还怎么解决住房问题呢?所以,这或许是很多人特别是年轻人最后的生存底线。不仅影响消费,还影响一个城市的活力。这也是这些年国家对租赁市场倾斜力度的最好力证。

如果说过去20年是把住宅作为经济增长点,那么20年后,我们又开始找到了一种新的增长点,那就是旧改,当然,仅仅有旧改不能解决新房问题,所以,房地产还会继续发挥其应有的作用,但不会再对房地产像过去那样的依赖程度。

4、房子严重过剩,楼市再无刚需。

新浦京澳门赌,房子真的不够住吗?可为什么又有那么多空着呢?似乎总量上并不缺,人均好像也够住,只是分配不均问题导致有人房子很多,还有人一套都没有。这也就对未来该如何分配现有的存量房提出了挑战。

潘石屹表示,20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,我国人均住房面积已达到37平米,“到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了。从5.7平米增加到37平米,这个年代已经过去了。房子非常多,中国的住房已经严重过剩。”

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只要有炒房者存在,即使供应再多的土地和房子,也能被消化掉,因为炒房者炒的不是房子,炒的是钱。潘石屹“刚需房地产结束”该如何理解?实际上,或许房地产真正的迎来了大的变革,倒不是说不需要你去买房了,而是没有必要被忽悠。试想想,该买房的能买房的基本上也都买了,很多没钱买的可能短时间内也买不上。真正的刚需已经被挤出市场,从房贷利率提高也能看出如今的刚需不再是当年的刚需。

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