新浦京澳门赌房东的日子不好过,易居报告

2019-11-01 15:57 来源:未知

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上海易居房地产研究院今日发布的报告显示,二季度,根据城市房产网的数据,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。报告认为,进入2019年后租金收益率开始加速下行,这主要是因为房租已经连续两个季度下跌。

这两天,大城市房东的心情可能不太好。

报告指出,房租能够更真实地反映一个城市理性的住房需求,房租的持续下跌主要是因为供大于求:一方面从需求上看,可能意味着租客的真实需求或者真实消费能力由于实体经济的下滑,以及房价快速上涨导致的租金过快上涨的挤压而下降;另一方面从供给上看,本轮房地产大牛市消化了大量住房库存,其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外,近两年来,政府支持租赁市场的发展,有相当数量的租赁住房进入市场,同样增加了供给。

一方面,北京、深圳等城市出台措施,严控租金上涨,“稳房租”成为当下楼市调控一道新的风景线。

分城市来看,二季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大。31个二线城市平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大;15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

另一方面,来自易居研究院的数据显示,50个典型城市的租金水平已连续两个季度下跌,其中三线城市房租下跌最明显。

报告认为,二三线城市租金收益率均已跌破2.5%,其中,三线城市租金收益率下降较快,主要原因是二季度其房价环比上涨3%而租金下跌3%。2019年上半年,三线城市租金下跌幅度最大,这一定程度上体现了三线城市本轮房价的上涨对城市基本面的透支。相比二线城市和三线城市,一线城市的租金收益率更低,2018年三季度至2019年二季度持续降低,其中2019年二季度租金环比下跌3%,为2017年二季度以来首次下跌。

01.

从二季度全国50个典型城市租金收益率排行中可以看出,排名前5的城市分别为乌鲁木齐、韶关、西宁、银川和哈尔滨,他们主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市,近几年房价整体涨幅不大,但租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度相近,因此租金收益率较高。而租金收益率最低的5个城市分别为厦门、深圳、三亚、福州和青岛,这些城市的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

北京、深圳纷纷稳房租

易居研究院研究员王若辰认为,我国部分城市长期以来租金收益率较低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。房价与租金背离,说明房价存在一定程度的泡沫。未来应该继续坚持“房住不炒”的原则以促进房地产市场的平稳运行,合理控制房价涨跌幅度,避免房价的过快上涨进一步挤压居民的真实消费需求。

北京近日印发了新版租房合同示范文本,其中明确:未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

来源: 证券时报网

这意味着,北京的房东们不得任性涨租,租客的权益进一步得到保障。

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深圳近日也发文《关于规范租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,里面提到这样几点:

个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。

个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

这意味着,以后在深圳租房都有政府指导价了,而且还得到政府租赁平台上网签,如果租金高于政府指导价或者不网签,就要征税,而且还要追溯过往税款。

这可能是国内首个对租金制定“指导价”的大城市,其他城市会否效仿,还不得而知。

但作为一个标杆城市,深圳传递的政策信号不可谓不明晰、不可谓不严厉,那就是“稳房租”已关乎大局、刻不容缓。

02.

租金连续两个季度下跌

一方面是租金不许涨,另一方面是租赁市场萎靡不振。数据显示,50个典型城市的租金已连续两个季度下跌,房东们的收租梦不太安稳。

根据易居研究院和城市房产网,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%,创近三年新低。

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租金收益率连连下降的原因有两个,一是房价上涨,二是租金下跌。

二季度,部分城市房地产市场延续了一波“小阳春”行情,50城房价环比上涨1%,同比上涨7%,而租金同比却下降1%,租金上涨不仅没有跟上房价上涨,还下跌了,租售比下跌也就不奇怪了。

根据易居研究院的分析,租金之所以连续下跌,一方面是供应加大,随着开发商“去库存”的完成,市场上的空置房屋大幅度增加,加大了租赁市场的供应。再加上政府大力支持租赁市场,有相当数量的租赁住房供给进入市场,同样增加了供给。

另一方面也有高房价对日常消费的挤压效应,居民的诸多消费都出现下滑,租赁只是其中一环。

值得注意的是,在租赁市场不振的大背景下,中国城市进一步出现了分化:一线城市虽然租金收益率不高,但租赁市场抗击打能力最强,二线城市次之,三线城市虽然租金收益率略高,但租赁行情受大环境的干扰较大,租金下滑比较很明显。

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2019年二季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大。

31个二线城市平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

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03.

这些城市的房价透支最严重

以下是50个典型城市最新的租金收益率数据:

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数据显示,租金收益率最高的五个城市分别为乌鲁木齐、韶关、西宁、银川、哈尔滨 。

可以看到,这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市,其租售比之所以相对高,主要还是房价低。到这类城市的好地段买套房子收租,也许不错,但投资价值不大,毕竟投资主要是看房价上涨,而不是当收租公。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门、深圳、三亚、福州、青岛。

应该说,这几个城市都不差,一个省会城市,三个计划单列市,一个全国性旅游城市。

深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊,但租金并没有明显高出同类城市,所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚,房价透支也很明显。当然,到这几个城市买房的,主要是赌房价上涨,对租金的兴趣不大。

四个一线城市的租金收益率分别为北京、上海、广州、深圳。

老实说,比起厦门、石家庄,四个一线城市的租售比不算太低,因为一线城市的外来人口多、商务需求大,虽然房价高,但房屋的租赁价值也高。假以时日,一线城市的租金还是跟得上房价的涨幅。但那些人口增长不明显、商务需求不够大的城市,租金是否跟得上房价涨幅,要打一个很大的问号。

其实,相比国际上的同类大城市,北上广深的租售比还有很大的调整空间。

根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,伦敦3.1%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右,大阪6%左右。

市场经济是一个无差别的指挥棒,相信北上广深的租售比一定会和国际大都会接轨,那么问题来了:到底是房价下跌还是租金上涨?

格局目前的调控逻辑,房价大幅下跌和大幅上涨的可能性都不大,最有可能的情况还是租金上涨,但这会是一个相当长期的过程,因为租房不像买房那样容易加杠杆,炒作房租的收益率极低,租金上涨一定是个缓慢的过程。

正是因为租金仍有十分大的上涨动力,出台各种“稳房租”的措施就是未雨绸缪之举了。

四个新晋国家中心城市的租金收益率分别为武汉、成都、郑州、西安。

这四个城市的租售比既没有一线城市那么低,也不像三四线城市那么高,说明他们的租售比整体还是比较合理的。一方面房价上涨较快,另一方面城市的人口总量和商务需求也在快速增长,带来租赁价值的提升。

如果以一线城市为锚,四个新晋国家中心城市的租售比很可能会进一步降低。长期来看,这类城市的租售比还没有透支到极致,地产仍有较大升值空间。

04.

没有租赁价值的房子将一文不值

那么问题来了,买房到底要不要关心租售比?

应该说,过去10多年的中国房地产市场,租售比这个指标可以说无关紧要,北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊,但毫不影响这些物业的升值速度,反而是那些租售比看上去较好的三四线城市,房价的涨势却很一般。

而在美国、英国等发达国家,人们买房,非常关心租售比这个指标,其意义相当于股票的市盈率,租售比是决定物业价值的关键性指标,租售比过低的物业往往被认为一文不值。那么,中国和美国,究竟谁的房地产市场更能代表普遍情况呢?

不好说,但我倾向于认为,大城市买房可以不关心房价收入比,但不能不关心租金收益率,毕竟它直接衡量着一房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有,何谈投资价值?

还是那句话,未来城市,那些没有租赁价值的房子,将一文不值。

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