会是您买房翻盘的最终机缘么,各城市应错位发

2019-11-01 15:58 来源:未知

在年初粤港澳大湾区构想落地后,占据风口的大湾区时而不时就会出来刷一波关注。最近,广东几天前发布了粤港澳大湾区建设的三年规划,大家翘首以盼的大湾区已进入发展的快车道。

粤港澳大湾区不是梦

粤港澳大湾区,以仅占全国0.6%的土地面积,以及4.9%的常住人口比例,创造了接近全国13%的经济总量,随着港珠澳大桥的开通,以及更多城市行政区壁垒被打破,开展跨市经济合作的试点越来越多,大湾区的发展前景不言而喻。

刚刚结束内地访问的香港特区行政长官林郑月娥表示,香港未来的两大发展机遇一是“一带一路”,二是粤港澳大湾区。身处大湾区的深圳,林郑月娥与已经成为“湾区人”的香港青年创业团队相遇,勉励香港青年在深圳施展才华,创新创业。

大湾区内,云集了广深港三大国际性大都市,拥有香港港、深圳港、广州港等一系列世界级港口,同时还拥有珠江西岸和珠江东岸两大世界级制造基地。无论是经济发展水平,还是城镇化水平,都位居全国前列。面对滚滚而来的城市红利,谁是大湾区内最有潜力的房价城市呢?

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01 港澳广深,谁为中心?

图为正在施工中的香港西九龙高铁总站,将成为香港新地标。陈晓星摄

数据统计显示,去年粤港澳大湾区的整体经济规模已经接近11万以元,经济实力之强毋庸置疑。而在大湾区内,香港、广州和深圳的GDP都超过了2万以处于第一梯队,而澳门GDP在3000以上,与第二梯队的佛山和东莞的8000以还有一定距离。

“湾区”在地理上指海湾、港湾地区,因为纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区而幸福指数爆棚,成为高大上的象征。现在,中国的大湾区正在形成,名字是粤—港—澳,是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门等城市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。

但是从人均GDP来看,澳门则以人均GDP54.41万元与香港位列第一梯队,属于发达城市。广州以人均GDP15.77万和深圳19.33万以及珠海的16.51万位列第二梯队。

实 力

任何一个世界级湾区,都少不了中心城市的引领作用。与世界其他湾区不同的是,粤港澳大湾区涉及“一个国家、两种制度、三个关税区”,所以,之前的规划纲要就明确过,香港、澳门、广州和深圳四大城市均为中心城市,但分工有所不同。

粤港澳具备了大湾区的基础条件。首先,交通硬件能拿高分,香港、深圳、广州、珠海、澳门五大机场,广州、深圳、香港、珠海四大港口,可称世界级的海港群和空港群。当下,港珠澳大桥工程和广深港高铁香港段工程正在收官。港珠澳大桥连接香港大屿山、澳门半岛和广东珠海,建成后是世界上最长的跨海大桥,从香港到珠海的车程只需30分钟,现在大桥的香港接线和香港口岸工程将于今年年底完工,具备通车条件。而明年下半年完工的广深港高铁香港段,将粤港以高铁的速度联成一日生活圈:广州南站到香港48分钟,虎门到香港33分钟,深圳北站到香港23分钟,深圳福田到香港14分钟。

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支撑大湾区地位的还得有经济。2016年,粤港澳大湾区的GDP总量已超1.3万亿美元。这是个什么概念呢?比较一下,东京湾区是1.8万亿美元,纽约湾区是1.4万亿美元,旧金山湾区是0.8万亿美元。大湾区的共同特点是新兴产业,在这方面硅谷称雄。但深圳2016年创新产业经济占GDP比重为50.4%,互联网、生物、新能源、机器人、可穿戴设备和智能设备成为主流,一天有50多项发明专利诞生。在粤港澳大湾区,腾讯、华为、中兴、网易已经就位,新兴产业群吹响集结号。

香港的定位是国际金融、航运、贸易中心和航空枢纽,三中心一枢纽的地位不可撼动。而澳门经济结构较为单一,对博彩和旅游依赖程度较高,但其国际化优势明显,因此澳门的定位是世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。

路 径

至于广州和深圳两大一线城市,在功能分工上也体现了各自城市的特色。广州主要是充分发挥国家中心城市和综合性门户城市的引领作用,同时着力建设国际大都市。简言之,广州的优势是综合的,因此定位也是综合的。

当然,不是拢在一起就是大就能大,也不是数字大了就是“大湾区”。记者在采访中不断听到香港业界领袖对大湾区的建议:各城市间应该错位发展,资源要整合,分工要合理,实现各地人才、物流、资金流、资讯流的对接;由国家牵头成立一个统筹发展委员会,规划协调大湾区内的产业分工,推动各城市间的合作。

深圳和广州既有竞争也有合作。深圳的定位主要是发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用。例如,在全国所有城市中,深圳的R&D投入强度,仅次于北京,而深圳拥有370家上市公司,这一数量也是紧随北京之后,位居全国第二。

湾区的优势就是协同发展,发挥群聚规模效应。比如东京湾区,7个港口各有分工,有的负责原料,有的负责外贸,有的负责内销,绝不能抢到篮子就是菜,自我竞争搞内耗。当下,国家正在制定大湾区的具体规划。有专家指出,粤港澳大湾区有其特殊性和复杂性,既要合乎发展规律,又不能照搬别人的模式,比如湾区内有自贸区、经济特区、特别行政区,还有“一国两制”,要形成有机整体没有现成的经验参考,需要科学的规划和湾区人的智慧与包容。现在,港澳的创新能力、服务水平、融资平台,已经和广东的制造能力、成果转化载体完成了互补的融合,进入大湾区时代,还要再向上升级一步。

02 珠江两岸,产业谁强?

信 心

粤港澳大湾区主打的就是国际科技创新中心,这离不开产业对经济和科技的支撑作用。港澳广深四大中心城市均以第三产业为主,而佛莞惠珠中江等城市,则基本都以第二产业为主。

今年香港回归20周年前夕,记者赴香港采访,在深圳皇岗口岸过关,迎面有内地的男女老少从香港回来,也有背着双肩背的香港人下班后回香港。现在广东人到香港逛街、约会、看电影、上大学、谈生意成为日常,香港人到广东探亲访友、过周末如在一城。想想20年前香港与内地遥远的心理距离,两地间的融合演绎了沧海桑田。那么20年后呢?“我们都是湾区人”绝非口号。

在第二产业方面,形成了沿着珠江的东西两岸产业带。珠江东岸,以深圳东莞惠州为代表,优势产业在电子信息制造业、生物医药和新能源、新材料等产业;珠江西岸,以佛山中山珠海江门为代表,优势产业在于汽车制造业、家电制造业和先进装备制造业等。而港澳广深四地,则要发挥科研资源优势、高新技术产业基础,推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业。

8月31日,在深圳访问的林郑月娥在深港设计创意展开幕式上说,深圳和香港将会成为亚洲首屈一指的“设计双城”。深圳市委书王伟中表示,“香港创意”加“深圳设计”将走向世界。林郑月娥与王伟中还共同启动了前海深港设计创意产业园建设,产业园命名为“二元桥”,寓意香港、深圳两地设计创意在此交汇。

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大湾区内的城市已经开始提速,要在大湾区内展现实力。“广肇”“珠江”结成都市圈做大做强,并积极寻求与港澳的合作。今年7月底,佛山赴香港举行“香港 佛山”高端服务示范区投资环境推介会,启动了两地金融、贸易、专业服务、产业载体等多领域的合作,为佛山制造业转型升级打造了新的机会。

从2008年开始,随着产业转型升级,珠三角城市群凭借在电子信息、新能源等高科技领域率先的探索,使得广东在新经济周期中拔得头筹,也让粤苏两省长达30年的争霸尘埃落定。

粤港澳大湾区启程!

除了上述港澳广深四大城市中心之外,大湾区还提出了三大极点,即香港-深圳,广州-佛山,澳门-珠海。深港均属一线城市,香港国际化程度一流,全球转运港口的地位稳固。深圳在高新产业和科创上具备领先优势,因此深港合作,不仅利于金融国际化,还能促进实体经济的发展。

本报记者 陈晓星

广佛市中心相距不到30公里,实际上地铁早已将两个城市连为一体。广州第三产业发达,佛山第二产业突出,因此两地产业互补性极高。至于澳珠,由于澳门自身旅游休闲的优势,对于珠海发展横琴国际休闲旅游岛有带动作用,且港珠澳大桥的通车,更能加速其快速融合。

以极点带动、轴带支撑打造的大湾区超级网络空间格局,更能促进粤港澳大湾区内产业的全面发展。

03 房价潜力,如何判别?

对于我国房地产市场而言,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话已经深入人心。粤港澳大湾区,目前总人口已经高达6800万。据预测,粤港澳大湾区的总人口有望在2032年达到一以之多,而该地区的经济生产总值将是现在的三倍。

如今,大湾区各个城市都在或明或暗的吸纳人才。因工作机会和收入水平的差距,广东及其他周边省市不发达地区的人口也持续流入珠三角,大湾区对周边地区的虹吸效应也会逐步显现。

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目前大湾区房价可以分为四个梯队。港澳两地房价按人民币计算,均价都已破10万元,可谓寸土寸金,当然这也和其城市的国际化程度密不可分,这是大湾区房价第一梯队。

第二梯队是广州、深圳和珠海。其中深圳房价位居除港澳外九城之首,广州次之,这与广东各城市经济发展不均有主要关系。广州和深圳两城所创造的GDP占全省总量的58%,在人多地少的现实面前,房价自然会更高。

第三梯队是佛山、东莞和中山。虽然在广深光环下,佛山和东莞优势并不明显,但是两个城市GDP都在全国前20,未来还是有潜力的。

而惠州、肇庆和江门三个城市在大湾区处于垫底的第四梯队,这也和其GDP占总量的不到5%有一定关系。

抛开港澳先不谈,就大湾区内九城而言,就人口数量、土地面积和城市实力来说,深圳虽然房价最贵却也最值得入手,而广州作为省会城市,各方面实力过硬,涨幅也不会差。如果你经济实力过硬,这两个城市都值得长期关注。

当然了,肯定有人要说,我手里钱没有那么充足,大湾区内有哪些城市是房价洼地呢?首先我认为可以看看佛山和东莞。佛山因为地铁交通的联系,已经与广州融为为一体,因此不少广州购房者也会选择到相距不远但是房价较低的佛山买房。同样,大型企业的外迁等原因,使得东莞也承接着深圳的外溢居住需求。加上佛山和东莞两城市自身产业发展也不错,所以对自身房价也有支撑。

其次就是珠海。在过去几十年中,珠海的房地产市场在大湾区几个城市中发展算是较快的。珠海目前人均GDP紧随深圳之后,横琴自贸区使得珠海可以借港澳的东风,区位优势得以提升,加上港珠澳大桥开通这一加分项,是珠海的机遇也是珠海楼市未来的挑战。

房子是城市或区域的股票,城市和区域在升值,如果你没有入股,不但分享不了城市化的红利,而且面临着越来越高的股价,甚至面临着被淘汰的风险。我们对于一个区域房地产市场的预判,不仅要看起人口流动、交通发展和产业布局,更要看其规划的核心,这也是你房产是否保值的关键,否则每一次政策的利好对于你来说,都是利空。

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