未来一年内,你在的城市

2019-11-01 15:58 来源:未知

来源:猫叔聊地产(id:maoshuhouse)

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作者:猫叔

1、多头眼里,房价马上要涨

今天这篇文章,猫叔要聊聊关于当前经济、以及投资房产的一些看法。

2016年那波楼市暴涨行情在很多人心里留下了深刻记忆,并以此形成路径依赖,望眼欲穿于下一波行情的到来,好让自己尽快的财富暴击、资产暴增、甚至财务自由。

这个社会很多人听不得真话。即使说了真话,也未必有人领情,还会来喷你一顿。所以猫叔的真话,往往比较含蓄的加在文章里。能不能GET到重点,那只能随缘了。

于是,在某些人眼里一切信息都能牵扯到房子、稍微的风吹草动都能联想到房价要涨。

也许我的观点不够新颖,也许我的逻辑不够严谨,但绝对是肺腑之言。

定向降准来了,房价要涨了;

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本周逆回购央行又放水,房价要涨了;

股市、楼市大涨的秘密

经济下行了,房价要涨了;

很多人都想着发财,但从来不动脑子,对投资完全没有认知。所以导致的一个现象是:炒股亏钱的人做大v,收割,没有房产实操经验的人,教别人买房。

各城市抢人了,房价要涨了;

问题是,钱真像大V们说的,那么好赚的么?

大基建/地方债提速,房价要涨了;

上述表格是我参考上证指数,以及北京楼市做的(我比较熟悉北京,深圳、上海等城市对比也可以)。下面我们回顾历次的股市、楼市,看看能不能找到什么规律。

……

2005年-2007年那一轮牛市,是最让股民感动的,也是最具有基本面支撑的牛市了。上证指数从998点涨到6124点,是至今为止最为波澜壮阔的大牛。当然更让人印象深刻的是2007年5月30号,血泪史我们不说了,史诗级大震荡你们懂的。

本来是正常的高层会议或政府公告,大家都会寻找里面关于房地产的字眼:本次会议多次提到房地产,看样子房价涨势迅猛、不好控制;这次公告根本就没提房地产,应该是要放松楼市调控、刺激经济的迹象……反正在房产多头眼里,总能找到房价上涨的理由。

2006年北京楼市还是不温不火的状态,到了2007年,北京房价涨幅越来越高。某大V在博鳌房地产论坛上直言“没买房的人都亏了”,成为网络红人。当时有家媒体做了一个专题叫做“中国进入房疯时代”。

去年下半年开始的大基建重启、去年底今年初开始地方债发行加速、以及前后数次定向实体/定向中小微民营企业的降准……都被认为是房价要上涨的前奏。

进入2009年,是股楼双涨的一年。这一年金融weiji来袭,四万亿救市。在制造业低迷的情况下,老板们寻找股市、楼市的机会。当时,买房的人和炒股的人还在互骂SB。事实证明,股市在2009年只是象征性的来了一波“小意思”,到9月份就继续疲软了。反观楼市,从09年到11年,走了一波3年的长牛。

为什么?大基建和地方债就是印钱啊、降准就是让银行有更多的钱对外放贷啊……这样市场中的钱不就多了吗?钱多了,房价肯定就要涨啊。

12年-13年,股市长期低迷,楼市继续走高。股民们再一次被房东狠狠嘲笑,越来越多的人鼓吹:京沪永远涨,房价不会跌。

2017年前后高杠杆入市的买房人,每当在还贷压力和面临房价不涨的焦虑煎熬时,总会收到这样的安慰——每三至五年,总会有一轮经济的波动周期,当经济下行时就会信贷放水刺激,紧接着就会迎来房价的暴击……你看,降准了、发债、基建了、流动性合理充裕了,房价哪有不涨的道理?

14年-15年,2015年再一次迎来全面的货币宽松。这一次,股市迎来由杠杆资金引发的中小创主升浪,但基本面未发生明显好转。踏着险浪入市的股民,很快在2015年6月份赔掉了底裤。而楼市从14年年底到2018年上半年,发生了有史以来历经时间最长、由一线到二线到三四线,最后传导到小县城的板块轮动上涨行情。

从2016年10月本轮楼市调控至今,时间已过两年半,从2017年房价高点至今,时间已过近两年,各地房价基本平稳、甚至部分地区还出现了较最高点10%以上的跌幅,但却看不到再一次房价暴涨的迹象,大家的买房热情似乎也在逐渐的退散。

从2005年至今,三轮股市牛,四轮楼市牛。股民们在血泪史中割肉离场,房东们躺在沙发上赚钱。

说好的信贷宽松、印钞放水就会房价暴涨呢?

亿万人赌上身家,用残酷的投资经验告诉我们:

2、钱多/钱聚集,推高价格

1、每一轮牛市,都是由股市打头,摇旗呐喊,但楼市才是最终的归宿。

价格是钱堆积、聚集的反映,相对标的物钱多、相对钱来说标的物数量少,价格就会涨。市场中的钱很多、哗啦啦的俯拾皆是,可这些钱就是不流向标的物,是无法推高价格的。

2、股市牛市短,熊市长,楼市牛市长,熊市短。股市往往昙花一现,楼市牛了20多年。

就像前些年出现的:

不得要问一句:当楼市成为了全民信仰,投资房产成为老百姓抗通胀的最主要方式,楼市还会大涨吗?

市场中的钱流向了大蒜,于是出现了蒜你狠;

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市场中的钱流向了生姜,于是出现了姜你军;

一盘很大很大的棋

市场中的钱流向了白糖,于是出现了糖高宗;

现在让我们站远一点,看清整个棋盘的布局。

市场中的钱流向了大豆,于是出现了豆你玩;

我们知道这些年,超发了很多很多货币,而我国对外汇是严格管控的。那么这么多货币流向了哪里呢?普通人能接触到的,无非是股市、楼市。

……

股市、楼市都是资金的蓄水池,但池子大小是不一样的,A股总市值超过了50万亿,而据有关机构统计,中国楼市总市值至少在200万亿以上。

资产价格的上涨同样遵循这个规律。

股市的资金量,取决于实体经济,也就是基本面到底好不好。

大家一股脑的冲进字画/文玩/收藏品等市场,这类资产的价格就会大涨;

楼市的资金量,取决于老百姓的六个钱包。

人们发疯一样的去投资/投机郁金香、君子兰,这些植物的价格就上涨;

不管你如何抱怨,我们依然要感谢这两个资金池,如果不是他们拥有蓄水的功能,卤煮估计要几百块钱一碗了。

老百姓前仆后继的拿着积蓄去股市,股价肯定涨;

这些年,眼看着楼市的资金池越来越大,股市却一蹶不振,怎么办呢?

拿着六个钱包的积蓄去买房,房价自然涨啊。

想了想,还是要放水。

大家很容易忽视现代货币体系的一个特点——信贷就是钱、贷款就是钱,这是可以凭空增加、猛然增多或减少的钱,信贷的流动聚集同样推动了价格的上涨,只是信贷这种钱更多影响资产的价格——因为一般情况下,只有资产才可以贷款啊。

事实上,这是没办法的事情,A股市场想要起来,货币政策必须要宽松。典型例子就是2009年美联储的量化宽松政策,给了美国三大股指长期的牛市。

想想2015年的股市牛市,百姓积蓄、信用卡套现、银行/信托等理财募资……还有为数众多的线上/线下的民间配资,这些钱聚集流向股市推动了一场轰轰烈烈的大牛市。

但这次放水的姿势已经不一样了。原因是上一轮的放水吃了教训,单纯的依靠货币增量、信用扩张推动的“人造牛”走不通,反而引发了一波不小的weiji。

怎么结束的呢?管理层对配资的监管、对杠杆资金的审查、对信贷资金流入股市的打击……后来,股市就歇菜了。

这就是为什么,2016年首次提出了GDP为6.5%的增长目标,并且GDP不再是地方政府考核重点,并且大刀阔斧的进行供给侧改革的原因。

2009年/2016年楼市何以火爆?因为信贷资金的支持。2009年那轮楼市行情中,买房贷款极度宽松、甚至利率打到了基准的7折,2016年这轮楼市行情,房贷利率最低同样能打8折,这么多的信贷——这么多的钱流入楼市,房价能不涨吗?

放水的同时,各地楼市依然采取限购、限售的措施,让货币进入股市,同时对房地产行业严防死守,限制房企融资,严厉禁止信托行业违规向房企注资。

可市场中钱多近一年来,楼市何以不暴涨?因为钱流不进去啊。

严厉的措施之下,华夏幸福因为环京限售搭进去半条命,泰禾因为资金链紧张疯狂卖项目,至于小房企中弘地产,人家老板早就背着40亿巨债跑路了。

3、楼市精准调控,房稳不涨

如果说,高层对待楼市就像冬天一样寒冷,那么对待股市就像春天一般温暖。

当去年政府首提要保持“流动性合理充裕”时,很多人欢呼高潮:钱要多起来了、房价要涨了。大基建、地方债确实在印钱,也确实会让市场中的钱变多,可为什么房价还没涨呢?

前几天,某位分析师因为在微信群说了几句科创版的不当言论,就被罚了一个季度的奖金,可见高层对于股市呵护之至。

当然存在资金传递流动时间的原因——钱是放出来了,但还没流到楼市、还需要些时间,更重要的原因则是政府对流入楼市的资金和信贷的围追堵截。

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限购,让更少的人符合购房资格,少有人买、钱就无法流入;

如果你看懂了局势,也就清楚了棋手的思路:放水的同时,开前门,关后门。

限贷,买房贷款的成数更低、甚至根本无法贷款,贷款流入少、房价也就涨不起来;

如果股市不涨,资金绝不可能先给楼市。

抵押消费贷100万额度上限/打击首付贷/严禁信用卡资金和信用贷资金流入楼市;

除非股市涨,楼市才有机会。

……

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都是阻止资金流入楼市推高房价,市场中有钱、可钱无法流入楼市,房价怎么涨得起来呢?

不入局怕收割,入局必被割

在这轮楼市调控当中,跌幅最大的就是环京河北省地区的楼市,比如燕郊——其跌幅最深高达30%以上。因为环京楼市的最大购买群体是在北京工作的人,可具有购买环京楼市资格得是在当地有社保/有纳税/有户口的人,在北京工作的人怎么会有河北的社保或纳税证明?其他省市房价跌幅虽深浅不一,但原理是一样的。

未来,我们还面临一个更加蛋疼的局面——不炒房怕被割,炒房必被收割。

与之相反的是2018年三四五线城市一轮楼市的上涨行情,为什么它们能涨?因为货币化棚户改造资金的推动——相当于政府定向三四五线楼市放水刺激,根据上文说的——钱的堆积、聚集推动价格的上涨,因为流入的钱多,所以三四五线城市的房价暴涨。

在货币宽松的情况下,楼市不涨,股市一时也无法吸纳大量资金,那么卤煮就要涨一涨了。

因为宏观调控,所以房价飞涨。这句曾经一度很洗脑的流行语不知还有多少人能记得,调控让房价越调越涨?看看这轮楼市调控后的房价走势或许就能有一个更清晰的回答。

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不要轻易低估强势政府对经济的精准调控力和铁腕把控力。

2019年6月份,全国居民消费价格CPI同比上涨2.7%。其中,猪肉同比上涨21%,鲜果同比上涨42%。

3、下一波大涨,何时到来?

不要小看猪肉,猪肉不仅关系到卤煮的价格,更关系到CPI,关系到通货膨胀。

很多人只通过一些现象和事件——降准了、信贷宽松了、经济下行了、大基建了、地方债发行了……来预判房价的上涨,而根本没有探究到房价上涨的实质——钱要流入楼市,才能推高房价。

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问题来了:下一波楼市大涨,什么时候会来呢?要看下列前置条件能否实现。

长城证券做了一份研究报告,分析猪肉会不会继续上涨。其中监测到猪饲料玉米和豆粕4月份价格开始上行。这大概率说明:当成本上行就会逐渐向下游转嫁,猪饲料都贵了,猪肉也会继续涨。

1、政府明着或暗着放松/取消楼市调控,主要是取消限购、限贷等影响资金流入的措施。不管是经济下行要放水刺激经济,还是大基建/地方债增加贷款让钱变多,只要限购/限贷不明着或暗着取消,钱就无法充裕的流入楼市,房价上涨就痴人说梦,政府的调控政策是短期影响房价上涨、甚至暴击的最关键因素。

再看银行的存款准备金率,银行存储的钱越来越少,放出去的钱越来越多。

有人会问:那放出来的水去哪了?去市场中的消费品领域了啊,大家有没有发现包括水果/蔬菜/餐饮在内的物价上涨了呢?

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2、百姓收入提高,买房/改善需求抬升房价。当然这里的收入提高并不是所有人的收入都提高,只需要能买得起房的前10%、甚至前3%的群体收入提高即可。

这说明,未来的通胀是大概率还会走高的。因为一盘很大的棋正在下,对于通胀的容忍度也会高。

这部分有钱的人资金源源不断的流入楼市,进而推高房价,若在短期内能造成一个赚钱效应的话,就会引起一波楼市行情。

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这种方法促使房价上涨是长期的、缓慢,是跟一个城市的财富创造能力紧密相关,不过这也是稳定赚取房产收益的方法——大涨暴击的可能性很小,即使有也会非常短暂。

这个时候,手里拿着现金的你,面临资产缩水的情况慌不慌?

什么样的房价涨幅对国家、对社会、对经济、对民生最有利?稳定持续、每年5%左右的涨幅最好,既能对冲通胀、保证居民资产的保值增值,又能稳定持续的卖地保证地方政府的财政收入,还能杜绝资产抵押物大幅下跌而造成的金融系统性风险。这只是一个目标追求,能否实现真的要看政府的经济驾驭能力。

慌就对了。

请别再被经济下行、印钞放水、钱多房价要涨的预判迷惑了眼,判断的根据请把握住关键点——钱能不能、有没有流入楼市。

那要不要去炒房?

请问:流动性合理充裕近一年,你所在的城市房价涨了吗?

过去的20年,高等教育精英们在股市赔的底朝天,而没有文化的中国大妈们因为手握房产,享受了火箭一般蹿升的房产增值红利。是精英们比大妈笨吗?原因无非是大妈们稀里糊涂的站对了边。

随着人口红利的衰减和城市化进程的变慢,城市的发展增长也在发生着变化,并将深刻影响房产的交易结构和房价的涨跌起伏。这种变化是什么?前后有何不同?……感兴趣的朋友请添加下方个人微信二维码,参见朋友圈第一条内容。

可笑的是,一群接受了高等教育的精英们,居然也开始借鉴大妈的经验,手握现金,加杠杆炒房。

2019年以来,很多不限购的地区,迎来了一波又一波的炒房团。中介们拿着佣金赚的盆满钵满。

一个粉丝说,被忽悠买了X海一套房,中介告诉我3年翻两倍。靠谱吗?

我问,如果X海3年翻两倍,那么深圳房价涨不涨?如果深圳房价不涨,买X海的价格都可以买深圳了,这可能吗?

如今,有价值的区域因为限购不能买,能买的地方99%是坑。什么惠州、嘉善、什么杭州湾、什么清远……通通是坑。

你的钱,不买房就要贬值,买房就要被开发商割韭菜。

这实在是一个非常艰难的选择。那么,你选择哪个?

想一想,抗日的时候你错过了当将军的机会,

改开的时候你错过了当大佬的机会,

互联网时代你又错过了当马云的机会。

大机会都错过了,还在乎这种看上去就是圈套的小机会吗?

聪明的人都不选,让子弹飞一会。

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